Toute transaction immobilière comporte des étapes clés et des engagements financiers importants. Parmi ceux-ci, le séquestre chez le notaire suscite souvent des interrogations. Dans cet article, nous abordons différents points concernant la mise sous séquestre : à quoi correspond exactement cette somme versée lors du compromis ou de la promesse de vente ? Est-elle obligatoire, quel est son montant et que devient-elle si la vente n’aboutit pas ?
Séquestre immobilier : définition et acteurs
Qu’est-ce que le séquestre dans le cadre d’un achat immobilier
Lors de la signature d’une promesse ou d’un compromis de vente, l’acheteur verse généralement une somme d’argent qui constitue une garantie et un engagement ferme envers le vendeur : c'est ce que l'on nomme le séquestre chez le notaire. Ce dépôt ou séquestre immobilier apporte une sécurité au vendeur en représentant la première contribution financière de l'acheteur. Le vendeur, en contrepartie, immobilise son bien temporairement au profit de l’acquéreur.
Qui est le dépositaire du montant du séquestre ?
La somme séquestrée doit être placée sur un compte séquestre. Dans la majorité des cas, le notaire est le dépositaire de cette somme. Ce dernier dépose les fonds sur un compte sans intérêts, souvent à la Caisse des Dépôts et Consignations (CDC).
Le séquestre peut aussi être versé à l’agent immobilier si la transaction est conclue par acte sous seing privé. L'agent immobilier bloque également la somme sur un compte séquestre dédié, sans intérêts.
Le versement de l'acompte directement au vendeur, bien que possible, est fortement déconseillé, car récupérer le montant en cas de désengagement pourrait être plus complexe pour l'acheteur.
Montant et caractère obligatoire du séquestre chez le notaire
Quel est le montant habtuel du séquestre ?
Le montant du séquestre auprès du notaire n'est pas réglementé et peut être librement négocié entre les deux parties. Toutefois, il est d'usage qu'il représente entre 5 et 10 % du prix de vente total du bien immobilier.
Le séquestre est-il toujours exigé ?
Dans une vente classique, le versement d'un séquestre n'est pas une obligation légale, bien qu'il soit d'usage que le vendeur en demande un. Le vendeur demande généralement ce dépôt, car si la vente n'aboutit pas par la faute de l'acheteur (sans raison valable), cette somme peut être conservée à titre d'indemnité.
Cependant, la loi prévoit deux situations où le séquestre devient obligatoire selon le Code de la construction et de l'habitation:
1. La Vente en l'état futur d'achèvement (VEFA), qui concerne une construction ou des travaux futurs : un séquestre de 5 % est requis si la livraison a lieu dans l'année, ou 2 % si elle excède deux ans.
2. La vente longue durée : si la promesse de vente dépasse 18 mois, un minimum de 5 % du prix de vente est imposé.
Que devient la somme bloquée chez le notaire ?
Une fois déposé, l'acompte est immobilisé sur le compte dédié au séquestre en attendant la signature de l'acte authentique.
Déblocage et déduction du séquestre en cas de vente
Si la vente se réalise et que l'acte authentique est signé, le séquestre est débloqué. La somme versée initialement est alors déduite du prix de vente total du bien. L'acheteur ne paiera ainsi que les 90 ou 95 % restants du prix, selon le montant déposé.
Récupérer le séquestre : droit de rétractation et clauses suspensives
L’acheteur a droit à la restitution intégrale du séquestre dans deux cas principaux :
1. S'il exerce son délai de rétractation de 10 jours suivant la signature du compromis ou de la promesse de vente. Le notaire ou l'agent immobilier doit restituer la somme sans pénalité dans un délai maximal de 21 jours suivant la rétractation.
2. S'il fait valoir la non-réalisation d'une clause suspensive prévue au contrat. Par exemple, si la banque refuse le prêt immobilier demandé. Dans ce cas, la restitution des fonds intervient généralement dans un délai rapide, environ 15 à 30 jours, une fois l'annulation officialisée.
Qu’advient-il du montant du séquestre en cas de non-réalisation de la vente ?
Si la vente échoue après le délai légal de rétractation de 10 jours, et que l'acheteur se désengage sans pouvoir invoquer de clause suspensive, le séquestre est reversé au vendeur. Le vendeur conserve alors cette somme à titre d'indemnité d’immobilisation ou de compensation, car il a immobilisé son bien.
En cas de litige entre le vendeur et l'acheteur, le notaire peut retenir la somme jusqu'à ce qu'un accord soit trouvé ou qu'une décision judiciaire soit rendue. Pour toute libération de fonds, l'accord écrit des deux parties est requis.
FAQ : Questions fréquentes sur le séquestre chez le notaire
Quel est le montant des frais de séquestre chez le notaire ?
Des frais de séquestre existent et incombent généralement à l'acquéreur, sauf mention contraire dans le compromis. Ces frais sont souvent inclus dans les frais de notaire que l'acheteur doit régler pour l'ensemble de la transaction.
Combien de temps un notaire peut-il garder un séquestre ?
Le séquestre reste bloqué par le notaire ou l'agent immobilier jusqu'à la signature de l'acte authentique. Si la vente échoue, la durée de rétention varie : en cas de rétractation légale, la restitution est de 21 jours maximum. Si l'échec est dû à une condition suspensive, le délai est généralement de 15 à 30 jours. En cas de litige, le notaire peut retenir le séquestre tant qu'un accord n'est pas trouvé ou qu'une décision judiciaire n'est pas rendue. Le séquestre en cas de divorce ou de succession connaît les mêmes règles (commun accord et décision judiciaire).
Le séquestre chez le notaire peut-il servir de protection pour des travaux ?
Oui, indirectement. Le séquestre ne garantit pas la réalisation des travaux en tant que tels, mais il protège l’acheteur lorsque la vente est soumise à une condition suspensive liée aux travaux (permis de construire, autorisation d’urbanisme…) prévue dans le compromis ou la promesse de vente.
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