C’est un essoufflement conséquent, observable partout en France, aussi bien dans les régions littorales qu’en montagne. Dans ces paysages idylliques, les prix avaient flambé entre 2020 et 2022. Le besoin d’espace, l’envie de se reconnecter à la nature et l’essor du télétravail avaient alimenté cette dynamique. Mais depuis deux ans, la tendance s’inverse. En cause : la hausse des taux d’intérêt, le coût de la vie, une fiscalité plus stricte. Le durcissement de certaines réglementations locales a fini de freiner le mouvement.
La pandémie avait pourtant ouvert une parenthèse inattendue : de nombreux ménages, notamment urbains, avaient investi dans une maison à la campagne ou un appartement en bord de mer. Selon les Notaires de France, les transactions de résidences secondaires ont progressé de près de 15 % en 2021. Dans certaines stations balnéaires ou alpines, les prix ont grimpé de plus de 20 % en deux ans. Mais en 2025, les conditions se sont radicalement durcies : l’accès au crédit est plus complexe, le pouvoir d’achat sous tension et les priorités des acheteurs évoluent.
Les collectivités locales multiplient les mesures pour lutter contre les logements vacants et l’inflation immobilière dans les zones tendues. L’extension de la taxe sur les logements vacants à de nouvelles communes, combinée aux surtaxes sur les résidences secondaires, commence à dissuader les acheteurs. Dans certaines villes côtières de Bretagne, du Pays basque ou du Sud-Est, les élus n’hésitent pas à voter des hausses de 50 à 60 % de la taxe d’habitation sur les résidences secondaires. Objectif : libérer du logement pour les habitants permanents.
Des marchés à deux vitesses
Toutes les régions ne sont pas logées à la même enseigne. Les Alpes et la côte méditerranéenne conservent leur forte attractivité internationale : Suisses, Belges et Britanniques y investissent toujours en nombre. En revanche, la Bretagne, le Pays basque ou certaines villes de l’Atlantique (Biarritz, La Rochelle) marquent le pas. La raison : hausse des impôts locaux et restrictions sur les locations saisonnières freinent clairement les acquisitions.
Entre ces deux extrêmes se dessine un marché de repli : celui des zones rurales accessibles. Dordogne, Creuse, Aveyron – souvent situées dans la « diagonale du vide » – attirent une nouvelle clientèle. Prix plus abordables, simplicité du « pied-à-terre » : ces territoires séduisent des acheteurs qui n’hésitent plus à sacrifier la proximité avec la mer.
Si le télétravail avait justifié l’achat d’un second logement utilisé plusieurs jours par semaine, cette pratique se stabilise. D’après l’INSEE, un tiers des actifs français télétravaillent régulièrement en 2025. Mais la plupart ne le pratiquent pas plus de deux jours par semaine. Résultat : la résidence secondaire redevient avant tout un lieu de loisirs ou de vacances, moins un « second domicile ».
Ce recentrage limite l’intérêt économique de l’investissement, surtout si l’usage reste ponctuel. Beaucoup d’acheteurs misaient sur la location touristique pour financer leur bien. Mais là aussi, le cadre se resserre: obligation d’enregistrement, plafonds de nuitées, interdictions locales dans les zones tendues. Les plateformes comme Airbnb ou Abritel restent lucratives, mais les marges s’amincissent. Entre fiscalité, charges en hausse et revenus locatifs incertains, les propriétaires doivent désormais arbitrer de manière drastique.
2025, l’heure des choix
Alors, le marché des résidences secondaires est-il mort ? Loin de là, répondent les spécialistes. On compte toujours près de 3,5 millions de résidences secondaires en France, soit environ 10 % du parc de logements. Mais le portrait-robot de l’acheteur évolue : place à une clientèle plus aisée, capable d’acheter sans crédit. Les autres se tournent vers des biens plus modestes, ou repoussent leur projet.
En 2025, posséder une résidence secondaire reste synonyme de qualité de vie, de patrimoine et de plaisir. Mais c’est redevenu un luxe, soumis à une équation complexe entre coût d’achat, fiscalité et usage réel. Les « années folles » post-Covid semblent désormais loin : place à une phase de consolidation, où seuls les marchés les plus solides tireront leur épingle du jeu.
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