Vous êtes propriétaire et vous avez un ou plusieurs logements en location saisonnière ? L’actualité de ces derniers temps fait parfois état de situations alarmantes, avec des squats de locations Airbnb en recrudescence.
Comment éviter que votre location de vacances Airbnb soit victime d’un squat ? La location saisonnière sur Airbnb n’a pas que des avantages pour les propriétaires. Cet article aborde la législation relative aux locations Airbnb en France, les moyens de se protéger des squatteurs sur Airbnb, ainsi que les garanties mises en place par la plateforme. Pour terminer, l’accent est mis sur l’importance d’agir rapidement.
Pourquoi la loi protège les squatteurs ?
La loi française protège généralement l’occupant d’un logement, ce qui complique les démarches pour expulser les squatteurs qui refusent de partir.
La Loi Kasbarian de 2023 : ses limites en cas de squat Airbnb
En juillet 2023, la loi Kasbarian, parfois dite « anti-squat » ou plus librement « loi squatteur », a été adoptée dans le but de mieux protéger les propriétaires contre l’occupation illégale de leur logement.
Cependant, cette loi vise principalement les individus qui s’introduisent dans un logement par la force, la menace ou des manœuvres frauduleuses, sans aucun droit ni titre. Si la loi Kasbarian renforce la répression pénale contre les « squatteurs classiques », elle ne s'applique pas au cas spécifique des locations Airbnb de courte durée.
L'occupant Airbnb n'est pas un « squatteur classique » devant la loi
La distinction légale est fondamentale : un voyageur Airbnb qui refuse de partir n'est pas un squatteur au sens strict du terme, car il est entré dans le logement de manière légale avec l'accord du propriétaire, souvent par le biais d'une réservation et d'un paiement initial. Le propriétaire lui a volontairement remis les clés.
Cette entrée régulière crée une « faille juridique » car elle exclut l’application de la procédure accélérée d’expulsion prévue par la loi anti-squat.
Pour le propriétaire, cela signifie qu'il doit obligatoirement passer par un juge et engager une procédure judiciaire souvent longue et coûteuse.
Comment puis-je éviter de me faire squatter mon appart Airbnb ?
Proactivité et sélection des voyageurs sur Airbnb
La prévention commence par la sélection des voyageurs. Il est conseillé de désactiver la réservation automatique sur Airbnb. Cela permet d’être plus vigilant et d’analyser le profil des voyageurs qui souhaitent réserver. Si un profil semble suspect, il est préférable de refuser la réservation, car le coût d'une annulation est bien moindre que celui de mois de squat.
Pour limiter le risque, il est fortement recommandé d’éviter les locations Airbnb de longue durée, c.-à-d. de 30 jours consécutifs ou plus, car au-delà de cette durée, l'occupant peut être assimilé à un locataire classique par la loi. Un séjour en location saisonnière Airbnb ne doit en tout cas pas excéder 90 jours.
Séjour Airbnb sous contrat de location saisonnière et avec caution dissuasive
Bien qu'Airbnb n’impose pas de contrat écrit, il est plus sûr d'en établir un. Le contrat de location saisonnière est une étape cruciale pour renforcer la protection et dissuader les candidats au squat. Ce document doit préciser la durée limitée du séjour, le caractère strictement temporaire de la location saisonnière et l’absence de tacite reconduction. Il est également judicieux d'inclure des clauses anti-squat spécifiques. Avec un contrat écrit, vous disposez d'une base juridique solide prouvant que le squatteur a dépassé la durée prévue.
Par ailleurs, demander une caution ou un dépôt de garantie est une précaution efficace. Les squatteurs cherchent généralement à s'introduire dans une location Airbnb en déboursant le moins d'argent possible ; un dépôt de garantie peut donc les décourager.
Prévenir le squat avec la technologie : serrures connectées et compteurs protégés
Installer des serrures connectées ou à codes temporaires qui expirent automatiquement après la période de la location Airbnb est une solution contre le squat. Il est beaucoup plus difficile pour un squatteur de remplacer une serrure connectée qu’une serrure à clé classique. De plus, le propriétaire recevra la plupart du temps une notification si la serrure connectée est forcée, ce qui ne sera pas le cas pour une serrure standard.
Il est également essentiel de protéger le compteur électrique (notamment les compteurs Linky). Les squatteurs tentent souvent de mettre les compteurs d'énergie à leur nom. Pour ralentir ce processus, certains propriétaires choisissent d’installer leur tableau électrique dans un coffre fermé, équipé d’un cadenas.
Attention : il est strictement interdit de couper volontairement l’électricité à un occupant, squatteur ou non, car cela serait considéré comme une voie de fait.
La garantie hôte Airbnb
Les limites de la garantie hôte Airbnb
Airbnb propose une garantie qui fait office de protection contre les dommages matériels subis par l’hôte. Mais en cas de litige, Airbnb se limite souvent à bloquer le compte des squatteurs. De plus, les conditions générales d'utilisation d'Airbnb indiquent clairement que la plateforme n'est pas partie au contrat passé entre le voyageur et le propriétaire, il n’y a donc pas de garantie contre le squat.
Le rôle essentiel de l'assurance contre le squat
Pour une protection complète, il est recommandé de souscrire une assurance spécifique pour se protéger des squatteurs. Il est également essentiel de vérifier votre contrat d’assurance habitation, car il contient souvent une clause de protection juridique. Ces couvertures permettent de limiter les pertes financières en cas de squat.
Déloger le squatteur soi-même, une fausse bonne idée
Expulser un squatteur de sa propre initiative : une manœuvre illégale et risquée
Tenter directement ou indirectement de déloger un squatteur qui reste dans une location de vacances Airbnb, c’est s’exposer à des sanctions pénales sévères. Le changement des serrures en l'absence de l'occupant ou toute mesure prise en dehors du cadre légal pourrait être considérée comme une violation des droits de l'occupant. Les sanctions pour ces actions peuvent aller jusqu'à 3 ans de prison et 30 000 euros d’amende pour violation de domicile si le squatteur porte plainte.
Agir le plus rapidement possible pour déloger les squatteurs
Si un voyageur refuse de quitter les lieux, il est impératif de réagir très rapidement:
- Essayez de communiquer calmement et signalez la situation à l’assistance Airbnb.
- Déposez plainte (et pas une simple main courante) : la plainte doit indiquer que l'occupant occupe illégalement votre logement. Si les serrures ont été changées par le squatteur, vous devez l'indiquer également.
- Il est essentiel de documenter tous les faits (messages échangés, photos, contrat). Vous devrez saisir le juge pour demander l'expulsion, idéalement en référé (procédure d'urgence).
- Anticipez les risques reste cependant le meilleur moyen de se protéger des squatteurs.
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