La transmission du patrimoine des baby-boomers pourrait redistribuer les cartes du marché immobilier français. Dans certaines villes et certains territoires, l'arrivée de nouveaux biens sur le marché risque d'accentuer la pression sur les prix. Mais tous les logements hérités ne sont pas nécessairement mis en vente et les grandes métropoles devraient mieux résister.
Nés entre 1946 et 1964, les baby-boomers détiennent entre 40 et 50 % des logements en France, selon le courtier Cafpi. Dans les quinze prochaines années, une partie de ce patrimoine devrait être transmise aux générations suivantes, par héritage ou donation. Un mouvement qui pourrait avoir des conséquences sur le marché immobilier, mais de manière différente selon les territoires.
Deux estimations pour mesurer l'ampleur des transmissions
Dans son Livre blanc « Horizon 2040 », présenté en mai 2026, la Chambre des notaires de Paris estime que près de 9 000 milliards d'euros de patrimoine seront transmis en France d'ici 2040. Un montant qui ne fait toutefois pas l'unanimité. Dans une étude publiée en septembre 2026, le Conseil supérieur du notariat (CSN) évalue cette transmission à environ 6 200 milliards d'euros entre 2025 et 2040, selon son hypothèse médiane. Les deux estimations reposent sur des méthodes et des hypothèses différentes.
Les transmissions immobilières représentent déjà une part importante des changements de propriétaires. Selon une étude de l'Insee publiée en octobre 2026, 702 000 logements anciens ont été transmis chaque année en moyenne entre 2018 et 2023, par héritage ou donation. Cela représente 40 % des changements de propriétaires de logements anciens étudiés par l'institut.
Pour autant, tous ces biens ne sont pas remis en vente. Trois ans après une succession, 29 % des logements hérités en 2018 avaient été vendus par leurs héritiers. D'autres étaient conservés comme résidence principale ou secondaire, occupés par un héritier ou mis en location. La transmission patrimoniale ne se traduit donc pas systématiquement par une arrivée de logements supplémentaires sur le marché.
Des baisses de prix possibles dans les territoires les moins dynamiques
Cette arrivée progressive de logements sur le marché ne devrait pas provoquer une baisse généralisée des prix. Selon Cafpi, les territoires les plus exposés sont avant tout ceux où la demande immobilière reste faible.
Parmi les territoires les plus vulnérables identifiés par le courtier figurent les zones rurales confrontées à un déclin démographique. Il cite notamment la Creuse, la Meuse et l'Allier, où l'offre pourrait augmenter alors que le nombre d'acheteurs reste limité. Cafpi évoque également des baisses de prix pouvant atteindre 30 à 50 % dans certains secteurs. Toutefois, le courtier ne détaille pas la méthode de calcul ni l'échéance retenue pour ces projections.
Les villes moyennes dépourvues de dynamisme économique pourraient également être concernées. Les héritiers y détiennent parfois des maisons anciennes ou des biens pavillonnaires qu'ils souhaitent vendre, ce qui pourrait accentuer la concurrence entre vendeurs lorsque la demande locale est insuffisante.
Enfin, certaines zones touristiques ne seraient pas épargnées, notamment celles où les résidences secondaires nécessitent d'importants travaux. Cafpi cite en particulier des secteurs rétro-littoraux ou ruraux, comme le Périgord, la Provence verte et l'arrière-pays méditerranéen.
À l'inverse, les grandes métropoles devraient mieux résister à cette évolution. La demande immobilière y reste suffisamment forte pour absorber plus facilement les nouveaux biens mis en vente.
Des logements parfois vendus avec une décote importante
Les biens transmis ne sont pas toujours en bon état. Cuisines et salles de bains d'origine, anciennes chaudières, simple vitrage : certains logements nécessitent des travaux avant de pouvoir être occupés ou remis sur le marché locatif.
Selon Cafpi, ces biens pourraient se vendre entre 15 et 25 % moins cher que des logements rénovés. Cette décote dépend toutefois de l'état du logement, du coût des travaux à prévoir et de la demande dans le secteur concerné. Elle ne concerne donc pas automatiquement tous les biens hérités.
Pour les acheteurs disposant du temps et du budget nécessaires aux travaux, cette vague de transmissions pourrait faire apparaître de nouvelles opportunités, en particulier dans les marchés immobiliers les moins tendus.
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