Les prix des logements anciens reculent et les transactions ralentissent en France. Les acheteurs prennent davantage leur temps et négocient plus fermement, tandis que la remontée des taux de crédit immobilier limite leur capacité d’emprunt.
Le marché immobilier français peine à retrouver son rythme. Après la reprise observée entre l’automne 2024 et la fin de l’année 2025, les ventes de logements anciens marquent le pas. Dans sa note publiée le 22 octobre 2026, les Notaires de France décrivent un marché qui a atteint un palier, avec des acquéreurs plus attentistes et des vendeurs parfois réticents à revoir leurs prétentions.
À fin août 2026, le nombre de transactions dans l’ancien cumulées sur douze mois atteint 951 000 en France, hors Mayotte, soit une progression de 3,6 % sur un an. Cette hausse reste positive, mais elle est bien moins soutenue qu’à la fin de 2025, lorsque le rythme de progression approchait encore 13 %.
Pour les notaires, le marché souffre notamment d’un décalage entre les attentes des acheteurs et celles des vendeurs. Les premiers prennent davantage de temps pour se décider, négocient plus fermement ou reportent leur projet dans l’attente de conditions plus favorables. Certains vendeurs, de leur côté, ont encore du mal à accepter les nouvelles valeurs du marché et préfèrent différer leur vente.
Des vendeurs confrontés à des acheteurs plus exigeants
L’évolution des prix confirme cet ajustement. Au deuxième trimestre 2026, les prix des logements anciens ont reculé de 0,8 % sur un an en France métropolitaine, selon les indices Notaires-Insee. La baisse concerne surtout les maisons, dont les prix diminuent de 1,3 %, tandis que ceux des appartements sont quasi stables (-0,1 %).
La tendance diffère selon les territoires. En province, les prix reculent de 1 % sur un an. En Île-de-France, la baisse est plus limitée (-0,3 %), tandis que les appartements parisiens enregistrent une hausse annuelle de 0,6 %.
Ces évolutions ne signifient donc pas que les acheteurs disposent partout d’une marge de négociation plus importante. Mais dans les secteurs où les prix se replient et où les biens restent plus longtemps sur le marché, les vendeurs peuvent être davantage contraints de revoir leur prix pour concrétiser une vente.
Les projections des notaires issues des avant-contrats vont d’ailleurs dans le sens d’une stabilisation des prix à l’automne 2026. En province, les prix seraient proches de l’équilibre sur un an. En Île-de-France, ceux des appartements resteraient globalement stables, malgré un léger recul attendu à Paris, tandis que les maisons franciliennes poursuivraient leur baisse.
La remontée des taux freine aussi les acheteurs
Ce rééquilibrage reste cependant limité par les conditions de financement. Selon les données de la Banque de France reprises dans la note des notaires, le taux moyen des nouveaux crédits à l’habitat, hors renégociations, s’établissait à 3,32 % en août 2026, contre 3,30 % en juillet. Il a ainsi progressé de 24 points de base depuis le début de l’année.
La remontée du coût du crédit réduit la capacité d’emprunt des ménages et peut les conduire à revoir leur budget à la baisse, à chercher un logement moins cher ou à repousser leur acquisition. Autrement dit, même lorsque les vendeurs se montrent plus ouverts à la négociation, les acheteurs ne disposent pas nécessairement de la surface financière pour profiter pleinement de cette situation.
Les Notaires de France soulignent que les conditions de financement restent déterminantes pour l’activité immobilière. Une remontée des taux au-delà de 4 % constituerait notamment un seuil préoccupant, susceptible de réduire davantage le pouvoir d’achat immobilier et d’entraîner de nouveaux reports, voire des annulations de projets.
Un rapport de force qui reste fragile
Le marché immobilier ne bascule donc pas uniformément en faveur des acquéreurs. Les prix reculent dans une partie du territoire, les vendeurs doivent davantage tenir compte des capacités financières des ménages et les négociations prennent une place plus importante. Mais la hausse des taux et les incertitudes économiques entretiennent aussi l’attentisme.
À court terme, les notaires estiment que le principal risque concerne davantage le volume des transactions que celui d’une nouvelle chute brutale des prix. La fin de l’année pourrait encore bénéficier de la concrétisation de projets déjà engagés. Le début de 2027 sera toutefois à surveiller, notamment si les conditions de crédit continuent de se durcir.
Le rapport de force entre acheteurs et vendeurs évolue donc, mais sans véritable gagnant pour l’instant : les premiers peuvent négocier davantage dans certains marchés, tandis que les seconds doivent parfois revoir leurs attentes. Reste que le financement demeure un obstacle pour concrétiser les projets.
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