« Mon appartement ne vaut plus rien. » À Lyon, Antoine, 42 ans, propriétaire d’un deux-pièces classé G, préfère en sourire. Mais le sourire est amer. Ce cadre de la fonction publique a vu son bien devenir impossible à louer depuis le 1er janvier 2025. La loi Climat-Résilience, votée en 2021, est passée par là. Elle a enclenché un compte à rebours implacable : la fin de la mise en location pour les G dès 2025, pour les F en 2028, et pour les E en 2034. À noter : les logements « G+ » (consommation supérieur à 450 kWh/m² par an) étaient déjà interdits à la location dès 2023. Selon l’Observatoire national de la rénovation énergétique, près de 5,2 millions de logements, soit 17 % du parc, sont concernés.
Ces logements dits « passoires thermiques » deviennent un fardeau. Pour leurs propriétaires, la question se pose : investir lourdement dans des travaux ou vendre à prix cassé. Dans un marché déjà fragilisé par la hausse des taux, le choc est brutal.
Rénovations plus chères, décotes en cascade
Depuis 2022, le coût moyen d’une rénovation énergétique a bondi de 20 %, selon la Fédération française du bâtiment, pour atteindre près de 850 €/m² en 2025. Pour un T3, la facture s’élève souvent entre 30 000 et 40 000 €. Même avec les aides type MaPrimeRénov’ et les subventions de l’Anah, les propriétaires doivent avancer les fonds et patienter des mois pour un remboursement partiel. Selon l’Anah, près d’un propriétaire sur deux renonce finalement à une rénovation jugée trop coûteuse.
L’impasse se répercute sur les ventes. Les Notaires de France estiment une chute des transactions de –17 % en 2024. Quant aux logements mal classés, la décote se situe entre 10 et 25 % selon les villes. À Lille, certains appartements restent en vente plus d’un an. À Bordeaux, une retraitée raconte avoir reçu une offre à 90 000 € pour un bien estimé 120 000 € deux ans plus tôt. Même à Paris, où la demande reste vive, les écarts se creusent : un logement noté G se vend en moyenne 14 % moins cher qu’un équivalent classé D.
Depuis avril 2023, un audit énergétique est obligatoire lors de la vente d’un bien noté F ou G (et dès 2025 pour les E). Facturé entre 700 et 1 000 €, il détaille les scénarios de rénovation et chiffre leur coût, noircissant parfois le tableau pour l’acheteur potentiel. « J’avais trouvé un petit studio à Rennes à 85 000 €, raconte Emilie, 27 ans. L’audit annonçait 28 000 € de travaux pour passer en classe D. J’ai laissé tomber. »
Les investisseurs en profitent
Cette fragilité ouvre des brèches. Marchands de biens et investisseurs achètent à prix cassés, réalisent des rénovations ciblées et revendent avec une plus-value verte. Déjà, les appartements classés C ou D se paient plus cher : selon Century 21, ils affichent une surcote de 10 à 15 % par rapport à un F ou un G. Dans certaines métropoles, les logements performants deviennent une denrée rare, recherchée autant par les jeunes acheteurs que les bailleurs.
Mais la stratégie reste risquée. Les devis explosent, les délais s’allongent, et la fiabilité du DPE est débattue : une réforme a été annoncée pour 2026. Miser sur une rénovation ambitieuse (classes A ou B) peut s’avérer trop coûteux, poussant les investisseurs à viser le strict minimum légal, la classe E d’ici 2034. En toile de fond, la question sociale demeure : comment éviter qu’une partie des ménages modestes soit exclue de la propriété ou du logement locatif ? Les aides publiques paraissent insuffisantes. Depuis 2020, selon l’Anah, environ 700 000 rénovations ont été subventionnées, très loin des millions nécessaires.
La loi met le marché français face à un défi de taille : des millions de propriétaires doivent rénover ou brader. Le DPE, autrefois formalité, est devenu un couperet qui décide du sort d’un bien. Entre propriétaires piégés et investisseurs opportunistes, l’immobilier entre dans une ère à deux vitesses. Désormais, pour ne pas être broyé par la transition énergétique, une seule règle : anticiper.
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