Le drame de la rue d’Aubagne à Marseille est passé par là. Le 5 novembre 2018, l’effondrement de deux immeubles vétustes dans cette rue de la cité phocéenne fait huit morts. Il avait également contraint plus d’un millier d’habitants à être évacués. Cette tragédie a mis au grand jour l’ampleur de l’habitat indigne.
C’est un mal français qui résiste : logements vétustes, dangereux ou insalubres. On en compte encore près de 1,5 million sur le territoire, selon le ministère de la Transition écologique. Derrière ces chiffres, des habitants confrontés à l’humidité, aux risques d’effondrement, à une électricité défectueuse, voire au saturnisme.
La loi n° 2024-322 rompt avec la lenteur administrative en permettant aux communes d’identifier plus rapidement les bâtiments en mauvais état. Elle les autorise à lancer des campagnes de diagnostics systématiques dans les zones à risque d’habitat dégradé, définies par arrêté préfectoral. Une fois un immeuble classé « habitat dégradé », les copropriétaires doivent réaliser les travaux dans des délais précis, sous peine d’amendes administratives. Le texte facilite aussi le recours au bail à réhabilitation : un propriétaire peut confier temporairement son bien à un organisme social ou à une collectivité, qui se charge de le rénover et de le louer à un prix encadré.
Des villes pilotes déjà en action
Depuis janvier 2025, plusieurs collectivités ont enclenché le dispositif. À Marseille, des équipes mandatées par la mairie arpentent le quartier de Belsunce pour dresser un inventaire des immeubles dégradés. À Lille, la municipalité a ciblé le Vieux-Lille et certains secteurs de Fives, en lançant des diagnostics à la chaîne. Même dynamique à Perpignan, où une première vague de 40 immeubles a été repérée. La loi renforce également les procédures d’expropriation pour cause d’insalubrité : lorsque la rénovation est impossible ou que les propriétaires font obstruction, la collectivité peut récupérer l’immeuble afin de le réhabiliter ou de le démolir, dans le cadre de procédures accélérées prévues par le Code de l’urbanisme.
Les sanctions pénales prévues pour les bailleurs abusifs sont renforcées : jusqu’à 7 ans d’emprisonnement et 200 000 € d’amende (contre 5 ans et 150 000 € précédemment), portés à 10 ans et 300 000 € en cas de récidive ou lorsque les victimes sont mineures. Les juges peuvent prononcer la confiscation du bien et interdire l’acquisition de tout logement à usage locatif pendant 15 ans (au lieu de 10).
Pour les habitants, la promesse est claire : en finir avec l’insalubrité et retrouver un logement décent. Pour les propriétaires, la mise aux normes représente souvent plusieurs dizaines de milliers d’euros par logement. Résultat : les syndics craignent une multiplication des impayés et une fragilisation de copropriétés déjà précaires. L’État mobilise l’Anah (Agence nationale de l’habitat), qui subventionne une partie des travaux via ses programmes Habiter sain, Habiter serein et Copropriétés dégradées, et facilite l’accès aux prêts collectifs à taux préférentiel pour les copropriétés. Mais beaucoup redoutent que le coût réel décourage des propriétaires modestes, voire entraîne des ventes forcées.
Un bilan d’ici la fin de l’année 2025 ?
Dans certaines villes, l’application de la loi pourrait libérer du foncier jusque-là bloqué et améliorer l’attractivité de quartiers entiers. Autre effet : elle pourrait accentuer la pression financière sur les propriétaires et réduire l’offre locative à court terme. Le gouvernement a fixé rendez-vous fin 2025 pour un premier bilan : nombre de logements réhabilités, expropriations prononcées et sanctions infligées seront scrutés de près. Pour les associations de locataires, l’enjeu est vital : transformer une loi ambitieuse en résultats tangibles.
En attendant, la « tolérance zéro » s’installe. Des centres historiques jusqu’aux villages ruraux, les communes ont désormais la possibilité – et parfois l’obligation – de traquer l’habitat dégradé. Après des années de rapports et de promesses, l’heure est à l’action. Mais le succès dépendra de la capacité des collectivités à financer et piloter ces chantiers titanesques. La loi a ouvert la voie : reste à voir si le pays suivra.
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