C’est une tendance qui ne cesse de se vérifier. Le décalage entre offre et demande reste important. Selon l’Observatoire Guy Hoquet Location, le nombre d’annonces de biens à louer n’a progressé que de 1,1 % en un an. Une légère hausse, oui, mais pas de quoi pour autant répondre à l’afflux des candidats. Dans le même temps, l’Observatoire LocService 2025 mesure une hausse moyenne des loyers de 3,3 %, pour un loyer national de 723 € charges comprises et 17,03 €/m², au-dessus de l’inflation. La tension locative atteint un score record de 4,8 demandes pour une offre, contre 3,35 un an plus tôt. Une dégradation quasi annuelle.
Un déséquilibre qui frappe d’abord les ménages les plus mobiles. Au premier rang : les étudiants. Le logement représente désormais plus de 50 % de leur budget selon le classement 2025 UNEF–LocService. Les loyers progressent en moyenne de 2,46 % sur un an. Si, à Paris, un studio se loue autour de 915 € par mois, il est de 623 € à Lyon et de 675 € à Nice. Au total, le coût de la vie étudiante dépasse 1 600 € par mois à Paris, et reste supérieur à 1 300 € dans de nombreuses villes de la petite couronne. Résultat : faute de trouver un logement abordable, prolonger une colocation ou rester chez leurs parents semble être le destin épousé par de nombreux jeunes actifs.
Dans les grandes villes, la pression se mesure aussi par la tension locative. À Lyon, le loyer moyen atteint 20,33 €/m² et l’on compte en moyenne 13 à 19 demandes pour une annonce. À Paris, on approche 39 €/m² (10 demandes pour une annonce). Enfin, une ville comme Bordeaux dépasse 19 €/m² avec plus de 9 demandes par offre. Une véritable compétition au sommet se met en place. Conséquence : les délais de recherche s’allongent, et les critères de sélection se durcissent. Les CDI solides avec de hauts revenus ont beaucoup de succès.
Encadrement des loyers : un amortisseur insuffisant
Face à ce sombre tableau, l’encadrement des loyers devait venir freiner une certaine frénésie dans les zones tendues. Hélas, les différentes évaluations paraissent contrastées. À Paris, l’Atelier parisien d’urbanisme estime que la mesure a permis d’économiser en moyenne 1 700 € par an entre mi-2023 et mi-2024, pas de quoi pour autant faire chuter le nombre d’annonces. D’autres études, comme celles de l’observatoire privé Clameur, jugent l’impact limité et soulignent que les loyers ont continué à progresser dans les métropoles encadrées.
Surtout, le dispositif est encore mal appliqué. Le baromètre 2025 de la Fondation pour le logement (ex-Fondation Abbé Pierre) indique que 32 % des annonces dans les villes encadrées dépassent encore les plafonds, en hausse de 4 points en un an. Par exemple, à Paris, plus de 4 annonces sur 10 ne sont pas conformes. Pour les locataires, faire valoir ses droits restent un parcours du combattant, si bien que beaucoup renoncent, de peur aussi de perdre un logement déjà difficile à trouver.
Un marché verrouillé
Plusieurs facteurs continuent de faire vivre cette tension : difficulté d’accès au crédit qui retarde les projets d’achat, interdiction progressive de louer les passoires thermiques, fiscalité jugée peu lisible par les bailleurs. Au final, une partie des investisseurs se retire ou bascule vers la location de courte durée, alors que la demande continue de gonfler.
Pour les ménages, la marge de manœuvre se réduit. La situation ne devrait pas changer à court terme selon les professionnels du secteur. Seul un véritable choc de production de logements, un renforcement des contrôles sur les abus semble être une partie de la solution. Pour les jeunes et les classes moyennes, trouver un logement relève plus que jamais du parcours du combattant.
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