Quel bilan pour l’encadrement des loyers ?

C’est un dispositif présenté comme une réponse à la hausse des loyers. Une sorte de garde-fou pour les grandes villes. L’encadrement des loyers s’est installé durablement dans le paysage immobilier français. La preuve : le vote récent de sa pérennisation au-delà de 2026 confirme l’objectif de l’État d’en faire un outil de régulation de long terme. À ce jour, un peu moins de 70 communes l’ont adopté : Paris, plusieurs villes autour de la capitale, Lille, Lyon-Villeurbanne, Montpellier, Bordeaux, Grenoble… Pourtant, derrière le vernis, le bilan apparaît plus nuancé.

Des études publiques et récentes le constatent : à Paris, l’encadrement a joué un rôle de modération. Sans le dispositif, des loyers sans commune mesure auraient été appliqués. La hausse des loyers, déjà élevée par rapport au reste des villes françaises, a été limitée, générant pour certains locataires une économie annuelle. Selon l’Apur (Atelier Parisien d’urbanisme), l’encadrement a freiné la progression des loyers parisiens de 5,2 % entre 2019 et 2024, soit environ 1 000 euros économisés par an, en moyenne, pour les locataires concernés. Même constat à Lille, Lyon, Bordeaux ou Montpellier. En clair, le dispositif agit comme un frein aux excès, mais sans entraîner de baisse du loyer moyen.

Un respect en recul et de fortes fractures territoriales

Plus préoccupant, en revanche, le respect du dispositif se dégrade progressivement. Entre août 2024 et août 2025, 32 % des annonces publiées dans les zones encadrées dépassent les plafonds légaux, soit une hausse de quatre points en un an. Selon l’association Consommation, Logement et Cadre de Vie (CLCV), seules 63 % des annonces sont conformes à Paris et en Seine-Saint-Denis, un recul de 6 % par rapport aux années précédentes.

Dans les autres territoires, Montpellier apparaît comme une « bonne élève », avec seulement 12 % d’annonces au-dessus des plafonds, en nette amélioration depuis 2022. À l’inverse, Grenoble (45 %) ou encore le Pays basque (38 %) illustrent une application très inégale de l’encadrement.

Petites surfaces et meublés en première ligne

Les petites surfaces concentrent l’essentiel des dépassements. Ainsi, 91 % des logements de 10 m² ou moins sont au-dessus des plafonds, contre seulement 24 % pour les logements de plus de 75 m². Les locations meublées se révèlent également plus déviantes que les locations nues, avec 41 % d’annonces non conformes, malgré des plafonds pourtant plus élevés.

Le principal levier de contournement reste le « complément de loyer », un supplément facturé au-delà du plafond officiel au motif que le logement présenterait des caractéristiques exceptionnelles. Il est fréquemment utilisé pour justifier des dépassements de plus de 20 %, parfois sans éléments réellement distinctifs. S’y ajoutent le basculement vers le meublé, la location touristique de courte durée ou encore des montages de type coliving, encore partiellement hors radar des contrôles.

Une offre sous tension, mais pas uniquement à cause de l’encadrement

Récemment, un rapport parlementaire est venu nuancer l’impact du dispositif sur l’offre locative. Selon ses auteurs l’encadrement n’explique pas à lui seul la baisse de l’offre, observée également dans des villes non encadrées. Les collectivités qui l’appliquent en dressent globalement un bilan positif, pointant plutôt des facteurs structurels : hausse des taux d’intérêt, coût des rénovations énergétiques, fiscalité et concurrence d’usages plus rentables.

À l’inverse, les organisations de propriétaires restent très critiques. Selon l’observatoire privé Clameur, le dispositif n’aurait « aucun effet » sur les loyers à Lille ou Lyon et serait contre-productif. L’Union nationale des propriétaires immobiliers (UNPI) évoque, de son côté, un dispositif idéologique et source d’insécurité pour les bailleurs.

Correcteur des excès les plus visibles là où il est appliqué et contrôlé, l’encadrement des loyers n’apparaît pas comme une solution miracle. Son efficacité dépend largement des territoires, des types de logements… et de la capacité des pouvoirs publics à faire respecter les règles.