Ce n’est pas un big bang, mais 2026 va changer pas mal de choses dans le secteur immobilier. Acheteurs, vendeurs et propriétaires bailleurs voient leurs règles fiscales et leurs aides évoluer en profondeur. Objectif : relancer les transactions et remettre des logements sur le marché.
Acheteurs : l’accession mieux armée
L’accession à la propriété reste au cœur des priorités publiques. Le Prêt à Taux Zéro est prolongé et adapté jusqu’en 2027, avec la possibilité de financer jusqu’à 50 % du prix d’un logement neuf pour les primo-accédants, sous conditions de ressources. En parallèle, l’empilement de dispositifs – PTZ, Prêt d’Accession Sociale, Prêt Action Logement, PSLA, BRS et aides locales (PTZ régionaux, subventions, prix maîtrisés) – permet de réduire le coût global d’un achat en combinant plusieurs leviers.
Des coups de pouce sont prévus dans le budget 2026 afin de fluidifier le marché. Par exemple, une baisse significative des frais de notaire pour les primo-accédants. Conséquence : cela pourrait redonner un peu d’oxygène à des ménages fragilisés par la hausse des taux et la dégradation du pouvoir d’achat immobilier.
Vendeurs : une fiscalité de sortie allégée
La réforme de la plus-value immobilière apparaît comme un tournant. Le gouvernement vise une baisse nette de la fiscalité, avec une imposition globale qui passerait d’environ 36 % à un niveau proche de 15 % pour certains projets. Objectif : inciter les propriétaires à mettre leurs biens et terrains sur le marché.
Les biens détenus de longue date seraient particulièrement favorisés : les abattements pour durée de détention seraient accélérés, avec à la clé une exonération totale atteinte plus rapidement pour certains logements relevant du futur statut de bailleur privé, autour de 20 ans au lieu des 22 à 30 ans actuels (impôt et prélèvements sociaux).
Si la résidence principale reste à l’écart de ces bouleversements, la réforme vise clairement à faire redécoller la revente de biens locatifs et de terrains constructibles, jugés indispensables pour relancer l’offre.
Bailleurs : un nouveau statut pour la location vide
Un nouveau cadre fiscal unifie la location vide de longue durée. L’idée est de rapprocher sa fiscalité de celle de la location meublée relevant des BIC. L’objectif est de redonner de l’attractivité à la location « classique », alors que le parc locatif souffre de retraits massifs et de basculements vers la location saisonnière.
Ce statut permet l’amortissement fiscal du capital immobilier. Le bailleur peut déduire chaque année une fraction du prix d’achat du logement de ses revenus fonciers – par exemple 5 % par an pour un logement neuf, 4 % pour un bien ancien lourdement rénové – au point d’effacer l’impôt sur les loyers pendant plusieurs années. Le régime micro-foncier est, lui aussi, dopé : l’abattement forfaitaire grimperait à 50 % (contre 30 % aujourd’hui), avec un plafond de loyers admissibles élargi autour de 30 000 € de revenus annuels.
Rénovation, IFI et passoires : les contreparties
Le plafond d’imputation sur le revenu global, aujourd’hui limité à 10 700 €, pourrait être relevé jusqu’à environ 40 000 € en cas de gros travaux, notamment de rénovation énergétique. Cela inciterait les propriétaires à rénover des logements anciens, en particulier les passoires thermiques.
Pour les propriétaires jouant le jeu de la location longue durée, la sortie est également adoucie. Après 20 ans de mise en location sous ce statut, la plus-value de cession pourrait être entièrement exonérée. Mais il y a des contreparties : le dossier de bail se renforce, avec davantage de pièces obligatoires (diagnostics, informations énergétiques, détail des charges) et un contrôle accru.
Enfin, le durcissement progressif du cadre autour des passoires thermiques continue de produire ses effets. L’accès aux avantages fiscaux du nouveau statut et aux dispositifs de déficit foncier majoré sera souvent conditionné à la réalisation de travaux, ce qui pousse les bailleurs à investir pour améliorer la performance énergétique de leurs logements. 2026 s’annonce ainsi comme une année de recalibrage majeur pour tout l’écosystème immobilier français.
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