L’idée est déjà bien installée dans le quotidien des Français. Loin d’être une théorie, la décote des logements énergivores est déjà visible sur les prix. Elle s’installe même comme un paramètre du marché immobilier.
Le calendrier est dans toutes les têtes. Depuis 2023, les loyers sont gelés pour les logements classés F et G ; depuis cette année, interdiction de louer les “G”, les F le seront en 2028, puis les E en 2034. Pour rappel, seules les nouvelles locations et relocations sont concernées : un bail en cours peut aller à son terme, mais il ne pourra pas être renouvelé sans travaux si le logement reste en G, F puis E. Le dispositif vise les résidences principales, vides comme meublées, avec seulement quelques dérogations limitées (par exemple pour certains bâtiments classés ou techniquement difficiles à rénover).
Pour les bailleurs, le risque est clair : la double peine. Ne pas rénover expose à la fois à la perte du droit de louer et à une baisse durable de la valeur de revente, déjà anticipée par le marché.
Dans les faits, un logement F ou G se vend à date en moyenne 15% moins cher qu’un bien équivalent classé D, soit près de – 450 €/m². D’autres études évoquent une décote d’environ 18% pour les appartements et de plus de 30% pour les maisons F-G au niveau national. La maison individuelle, souvent plus coûteuse à rénover, concentre les ajustements les plus sévères.
Dans les marchés très tendus, la sanction existe mais reste plus limitée. À Paris, la décote observée début 2024 n’atteignait qu’environ 0,4%, très en deçà de la moyenne nationale. La rareté de l’offre et la solidité de la demande amortissent encore l’impact énergétique, sans toutefois l’annuler.
Un choc déjà visible sur le marché locatif
C’est sur le marché locatif que la rupture est la plus nette. Au 1er janvier 2025, le stock de logements F-G proposés à la location a chuté d’environ 64%, contre une baisse d’environ 37% pour les logements mieux classés (A à D). Les passoires sortent massivement du parc locatif, soit mises en vente, soit laissées vacantes faute de travaux.
Côté prix, le phénomène s’observe facilement. Les logements F-G subissent une baisse de l’ordre de 1 à 1,2 €/m², tandis que les biens mieux classés gagnent entre 0,5 et 1,2 €/m². À Paris, l’écart est déjà marqué : un logement classé A se loue environ 3 €/m² de plus qu’un D, quand un G affiche – 1,3 €/m² par rapport à ce même D. La performance énergétique devient un critère central de rentabilité.
Décote subie ou opportunité à saisir ?
C’est là qu’une stratégie se met en place. Faire des travaux ou non, telle est la question. Cependant, une rénovation bien ciblés permettent une plus-value. La fameuse valeur verte qu’un passage de F ou G à D ou mieux peut recréer est une arme de plusieurs dizaines de milliers d’euros, notamment pour les maisons.
Résultat : des investisseurs plutôt opportunistes se positionnent sur les passoires les plus décotées, parfois avec des rabais de 20 à 30%. Ils achètent à prix cassé, intègrent un budget travaux conséquent, puis revendent ou louent à des niveaux de prix et de loyers alignés sur les standards A‑D. Un business à part entière.
Plus pragmatiques sont les petits bailleurs : prioriser les travaux permettant au minimum de passer de F ou G à D ou E, mobiliser les aides à la rénovation et sécuriser à la fois le droit de louer et la valeur patrimoniale du bien.
En d’autres termes, la performance énergétique est en train de restructurer le marché immobilier. La décote des passoires thermiques va rester un marqueur fort : propriétaires comme investisseurs font désormais leurs calculs avant d’arbitrer entre rénovation, vente ou retrait du marché.
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