Marseille a-t-elle montré la voie ? D’autres villes vont‑elles suivre le mouvement pour reprendre la main sur leurs propres centres‑villes ? De la Côte d’Azur au Pays basque, plusieurs municipalités ont déjà sorti tout un arsenal contre les locations de courte durée, en combinant changement d’usage plus strict, compensation obligatoire, quotas et plafonds de durée de location. Peu à peu, avec un dispositif réglementaire des plus stricts, le ciel s’assombrit pour les investisseurs.
Nice : quotas, compensation et moratoire
À Nice, louer un logement entier en meublé touristique ne s’improvise plus. Le ton s’est même durci fin 2025, avec un renforcement du règlement de changement d’usage et un moratoire sur les nouvelles demandes dans les zones soumises à quotas.
Objectif affiché : stopper la prolifération des meublés touristiques dans les quartiers les plus tendus. La ville impose aussi une autorisation temporaire de changement d’usage, valable trois ans, personnelle et non transférable. Dans la plupart des cas, au‑delà d’une autorisation ou d’un certain seuil de logements pour un même multipropriétaire, la compensation devient la règle.
Côte basque : la compensation généralisée
À Biarritz notamment, et sur la côte basque plus largement, le tour de vis est déjà une réalité. Depuis 2023, un règlement spécifique s’applique dans 24 communes de la Communauté d’agglomération du Pays basque. Concrètement, il soumet les meublés de tourisme au principe de compensation. Ainsi, pour chaque logement basculé en saisonnier, un local non résidentiel (bureau, commerce…) doit être transformé en logement, de surface au moins équivalente et situé dans la même commune.
En plus de cela, il y a obligation de déclaration, d’enregistrement et de respect de plafonds selon les zones. Des sanctions sont prévues en cas de manquement. Le Pays basque est devenu, selon les experts du secteur, l’une des zones les plus strictes de France.
Lyon, Bordeaux, Annecy, Paris font front commun
Lyon a été précurseur en ce qui concerne la compensation pour les résidences secondaires mises en location Airbnb. Transformer un logement est un véritable parcours du combattant. Ainsi, le propriétaire doit créer en parallèle un logement d’habitation, souvent en convertissant des locaux non résidentiels. Les autorisations de changement d’usage y sont limitées à certains quartiers, et les règles sont plus strictes pour les logements de plus de 35 m², soit les surfaces les plus recherchées.
Comme dans la capitale des Gaules, à Bordeaux, des quotas et des zonages restreignent également l’essor des locations saisonnières dans les secteurs les plus en tension, avec déclaration obligatoire pour tous les meublés de tourisme. De leur côté, Nice et Annecy ont mis en place ou renforcé un système de compensation : pour louer en courte durée, il faut mettre un autre logement en location longue durée dans la même ville. Paris n’est pas en reste : le plafond de location de la résidence principale a été abaissé à 90 jours par an, et les résidences secondaires ne peuvent être louées qu’avec un changement d’usage assorti de compensation.
Marseille, une pionnière ?
Les nouvelles règles nationales adoptées en 2025 donnent aux maires une série de nouveaux leviers (limiter la durée de location, imposer un enregistrement, renforcer le changement d’usage, faciliter l’interdiction en copropriété) qu’ils peuvent combiner à leur manière. Autre nouveauté importante : tout copropriétaire qui se déclare loueur de meublé de tourisme doit désormais informer le syndic, et, dans les immeubles d’habitation qui s’y prêtent, les règlements de copropriété peuvent interdire ce type de location par un vote aux deux tiers, dans des conditions strictement encadrées par la loi. Il fallait auparavant l’unanimité.
Ces leviers, beaucoup plus puissants pour encadrer l’essor des meublés de tourisme, sont désormais en place. Pour les investisseurs, le message est clair : le temps du développement sans frein des locations touristiques semble toucher à ses limites.
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