Déclin démographique : à quoi ressemblera le logement en 2050

Chute des naissances, vieillissement de la population : c’est le tableau dépeint pour la moitié du XXIe siècle. Résultat, pour les professionnels du bâtiment, une question se pose : quel avenir pour le logement en France à l’horizon 2050 ? 

Pour répondre à cette interrogation, le cabinet Xerfi a sorti un rapport sur l’impact du déclin démographique sur le marché immobilier. Ce dernier estime que les mises en chantier pourraient baisser d’environ 38% d’ici 2050, pour tomber autour de 220 000 logements par an, contre près de 360 000 dans les années fastes. La France n’aura donc peut‑être plus besoin de construire autant de logements neufs. Cependant, à y regarder de plus près, cette tendance, si elle se confirme, ne touchera pas tous les territoires de la même manière.

Le neuf occupe ainsi un nouveau rôle : il sert de plus en plus à remplacer des logements devenus obsolètes, mal isolés ou inadaptés au vieillissement. Autre évolution notable : la configuration des ménages. Selon les projections conjointes de l’Insee et du SDES, les ménages d’une seule personne représenteront à eux seuls 95% de la croissance du nombre de foyers d’ici 2050, sous l’effet des séparations, de la décohabitation des jeunes et du vieillissement. Dans le même temps, la part des couples avec enfants a déjà chuté de 36% en 1990 à 24% en 2021, une tendance appelée à se poursuivre.

Les campagnes et villes moyennes n’auront plus la cote ?

Dans le détail, les changements démographiques n’auront pas le même impact partout en France. Les dynamiques varient selon les zones, les environnements, la présence ou non de bassins d’emploi dans le secteur. En première ligne, on retrouve les espaces ruraux, où la population baisse déjà et où les jeunes partent étudier ou travailler ailleurs. Résultat : construire dans le neuf risque de se heurter à une réalité, celle d’une demande limitée.

Le constat est le même dans de nombreuses villes moyennes peu attractives. Sur le long terme, un déclin démographique combiné à un stock de logements important peut peser durablement sur les prix et amplifier le phénomène de logements vacants. Dans ces cas, il faudra donc repenser le logement : réhabiliter l’ancien, adapter les biens au vieillissement, transformer des locaux vacants.

Grandes agglomérations : des marchés qui devraient rester porteurs

Le tableau n’est pas tout noir pour autant. Malgré une démographie en baisse, les grandes métropoles et leurs couronnes, portées par l’emploi, les universités et les mobilités internationales, devraient continuer à tirer leur épingle du jeu. Dans ces zones, la demande de logements a toutes les chances de rester soutenue.

Autres espaces à fort potentiel : les façades atlantique et méditerranéenne. Entre qualité de vie, essor du télétravail et arrivée de retraités en quête d’un cadre plus doux, ces territoires littoraux pourraient compter parmi les grands gagnants du milieu du XXIe siècle. Dans ces espaces dynamiques, le neuf change de modèle. Il ne s’agit plus d’étendre la ville à l’infini, mais de reconstruire sur l’existant, de transformer des friches, de remplacer des immeubles énergivores. La densification se veut plus maîtrisée, dans un contexte où le modèle de « croissance infinie » montre ses limites.

Résultat : si le logement neuf n’est pas condamné, le déclin démographique le rend beaucoup plus sélectif. Le secteur de la construction ne doit pas pour autant faire grise mine : il restera une vraie carte à jouer dans les zones les plus attractives. Pour le reste, mieux vaudra le plus souvent privilégier la rénovation de l’existant.