C’était un rapport attendu. Commandé par le gouvernement à deux économistes, Gabrielle Fack et Guillaume Chapelle, il devait répondre à la question : l’encadrement des loyers est-il vraiment la bonne réponse à la crise du logement ? Le dispositif doit être réexaminé dans les prochaines semaines : sera-t-il maintenu au-delà du mois de novembre, date à laquelle l’expérimentation se termine ? Plusieurs villes poussent pour sa prolongation, dont Paris.
Mais le rapport commandé par Matignon vient nuancer le récit. Si, sur le terrain, le dispositif doit éviter les dérapages, pour les deux universitaires, les effets de l’encadrement sont « ambivalents ». S’il aide bien une partie des locataires, il pèse sur les finances publiques et ne traite pas le problème central en France : le manque d’offre de logements.
Un gain pour les locataires, en partie payé par l’État
Tout n’est pas à jeter, notamment pour les locataires. Pour certains, par exemple dans les quartiers populaires, l’encadrement est une respiration. Selon les auteurs du rapport, ce coup de frein représente environ 400 millions d'euros rien que pour Paris, 162 millions pour les villes de province et 34 millions pour la Seine-Saint-Denis. Soit en moyenne 500 euros d'économies par an et par ménage, jusqu'à 800 euros dans la capitale.
Une bonne nouvelle ? Le rapport précise que tout le monde n’en profite pas de la même manière. Dans les arrondissements les plus chers, une partie des bénéficiaires appartient aux classes moyennes supérieures, voire aisées. Ainsi, l’encadrement ne cible pas les locataires selon leurs revenus, mais uniquement selon le marché local. Certains ménages en difficulté restent à l’écart du dispositif : faute d’accès au parc privé encadré ou parce qu’ils se logent dans des endroits du marché moins bien régulés. Le rapport parle donc d’une efficacité sociale contrastée, loin d’un outil pensé uniquement pour les plus précaires.
Résultat : qui dit loyer plafonné, dit réduction des revenus pour les propriétaires. Une partie de cet effort est assumée directement par les bailleurs, qui encaissent moins qu’ils ne l’auraient souhaité. Mais une autre partie est supportée par la collectivité. En effet, par ricochet, les loyers plus bas se traduisent par moins de revenus fonciers, moins d’impôts et de prélèvements sociaux pour l’État. Une partie du coup de pouce aux locataires est indirectement financée par l’argent public. À l’heure où l’État cherche à faire des économies, cet argument aura-t-il un impact quant à la survie de l’encadrement ?
Des effets incertains sur le marché locatif
Autre interrogation posée par le rapport de Gabrielle Fack et Guillaume Chapelle : l’impact sur le marché immobilier lui-même. Les deux auteurs constatent bien une baisse des annonces dans certains secteurs après la mise en place du plafonnement. Néanmoins, les données manquent pour désigner clairement l’effet de l’encadrement.
Enfin, le dispositif est jugé lourd et fragile. Ainsi sont pointés des observatoires des loyers inégaux selon les lieux sur le territoire, des contrôles limités, des règles jugées complexes pour les compléments de loyers. Tout cela amène, selon les deux économistes, à estimer que l’encadrement ne doit pas être un outil central de la politique du logement. Ils préconisent ainsi de traiter les causes des tensions du marché locatif, notamment par des politiques d’offre.
La sortie de crise durable est donc de construire davantage dans les zones tendues, libérer du foncier, simplifier les procédures, adapter la fiscalité afin d’encourager l’investissement locatif. Bref, une stratégie globale qui vise à produire plus pour offrir un répit aux locataires.
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