Un dégât des eaux découvert plusieurs années après son apparition pourrait coûter plus de 57 000 euros à une propriétaire, retraitée, qui avait acheté un studio de 9 m2 comme investissement locatif.
Entre les travaux de rénovation et les procédures judiciaires, cette affaire, rapportée par Le Figaro Immobilier, n’est toujours pas terminée.
Le studio avait été acheté dans les années 1990 pour 150 000 francs, soit environ 22 900 euros sans tenir compte de l’inflation. Aujourd’hui, les frais liés à ce logement dépassent largement son prix d’achat initial.
Daphné, dont le prénom a été modifié par le média, avait investi dans ce bien pour le louer. Elle avait rapidement trouvé un locataire, qui lui versait un loyer mensuel de 1 400 francs, soit environ 250 euros actuels. Pendant plusieurs années, les loyers ont été payés sans difficulté.
Une fuite d’eau découverte plusieurs années après son apparition
La situation se complique à partir de 2020, lorsque la propriétaire reçoit des lettres recommandées du syndicat des copropriétaires. Ces courriers signalent une fuite d’eau dans son appartement, qui aurait commencé plusieurs années auparavant. Le syndicat lui demande de régler le problème, sous peine de poursuites judiciaires.
Daphné apprend alors que la fuite remonterait à 2012. Selon le récit du Figaro Immobilier, son locataire n’aurait pas effectué les démarches nécessaires auprès de son assurance pour déclarer le sinistre. La propriétaire, qui n’avait pas connaissance de la situation, n’a donc pas pu engager les démarches auprès de sa propre assurance.
Entre le début de la fuite et sa découverte, les dégâts se sont accumulés. Ils se sont également étendus à l’appartement du dessous et aux parties communes de l’immeuble.
Lorsque Daphné contacte son assureur, celui-ci refuse de prendre en charge le sinistre, estimant que les dégâts remontent à plusieurs années. La propriétaire ne donne pas suite, tandis que le syndicat des copropriétaires engage une procédure judiciaire.
35 000 euros de travaux et des frais de justice
La propriétaire est condamnée par la justice à réaliser des travaux dans son studio, mais aussi à participer à la remise en état de l’appartement situé en dessous et des parties communes. La procédure judiciaire lui coûte déjà 10 000 euros.
Daphné aurait pu engager à son tour une action en justice contre son locataire, mais elle ne le fait pas. Elle débourse environ 35 000 euros pour la rénovation de l’appartement voisin et des parties communes. Elle indique également avoir effectué des travaux dans son propre logement, selon Le Figaro Immobilier.
Mais l’affaire ne s’arrête pas là. En 2025, le juge de l’exécution constate que les travaux réalisés dans l’appartement du dessous et les parties communes sont conformes, mais invalide ceux effectués dans le studio de la propriétaire.
En avril 2025, Daphné est condamnée à réaliser de nouveaux travaux dans son logement dans un délai de trois mois. En cas de retard, elle s’expose à une astreinte de 200 euros par jour pendant deux mois, soit jusqu’à 12 000 euros.
La propriétaire ne réalise pas les travaux demandés. Le syndicat des copropriétaires saisit donc de nouveau le juge de l’exécution. Une audience est prévue pour la fin de l’année 2026. Le syndicat pourrait demander une astreinte plus élevée si les travaux ne sont toujours pas effectués. Il pourrait également les faire réaliser, puis réclamer le remboursement des frais à la propriétaire.
La propriétaire veut se débarrasser de son studio
Au total, entre les frais de justice, les travaux déjà réalisés et les pénalités susceptibles de s’ajouter, le coût de cette affaire pourrait atteindre 57 000 euros, selon les estimations rapportées par Le Figaro Immobilier. Cette somme pourrait encore augmenter en fonction des travaux à effectuer et de la décision du juge.
Épuisée par des années de démarches, Daphné, aujourd’hui à la retraite, souhaite désormais « se débarrasser de son bien », explique au média Loïc Allain, un marchand de biens intéressé par le studio.
Compte tenu des frais et des démarches qui restent à prévoir, celui-ci lui propose 20 000 euros pour racheter le logement. La propriétaire accepte l’offre, mais elle n’est pas encore tirée d’affaire : le juge de l’exécution pourrait toujours statuer sur l’astreinte lors de l’audience prévue à la fin de l’année 2026.
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