Le marché immobilier ne pouvait pas y échapper. Depuis plus de deux ans, l’intelligence artificielle s’est immiscée dans nos vies — y compris dans l’évaluation des biens. Banques, réseaux d’agences et plateformes grand public y ont désormais recours. Une accélération technologique qui intervient au moment où le marché des transactions repart à la hausse, avec plus de 11 % d’opérations supplémentaires en un an, tandis que le prix moyen au mètre carré se stabilise autour de 3 405 €.
L’IA a profondément changé la manière de travailler des professionnels. Références notariales, données DVF, plusieurs millions analysées chaque mois par les grandes plateformes, caractéristiques du bâtiment, temps de transport, qualité scolaire, niveau de bruit : tout est ingéré, analysé puis traduit en un prix théorique destiné aux vendeurs et aux acheteurs. Résultat : un gain de temps spectaculaire. L’évaluation devient quasi instantanée quand il fallait auparavant plusieurs jours pour valider l’ensemble des données. « C’est un mal pour un bien », estime Éric, 32 ans, en quête de son premier logement. « Si ça peut éviter les arnaques et donner le juste prix, nous acheteurs on y gagne, et les vendeurs gagnent en crédibilité. »
Précision en ville, approximations ailleurs : la limite des algorithmes
Une majorité des banques en France s’appuient désormais sur les algorithmes de valorisation automatique pour contrôler ou comparer les estimations. Les réseaux d’agences y trouvent aussi leur compte : éviter un prix trop élevé, synonyme d’allongement du délai de vente, ou trop bas, synonyme de perte pour le vendeur.
Mais le tableau n’est pas totalement idyllique. L’algorithme excelle dans les zones où les transactions sont nombreuses : Île-de-France, Rhône-Alpes, Provence-Alpes-Côte d’Azur, grandes métropoles, mais perd en fiabilité dans les territoires où le volume est faible. Dans des communes de moins de 10 000 habitants, où les ventes annuelles n’atteignent parfois pas la centaine, les estimations peuvent devenir approximatives. Même difficulté pour les biens atypiques : selon des études internes d’agences, l’écart entre estimation automatisée et expertise humaine peut atteindre 15 %. L’état réel du bien, la qualité de la copropriété, une nuisance sonore ou un simple vis-à-vis peuvent faire varier le prix de plusieurs dizaines de milliers d’euros — des éléments que l’IA ne capte pas toujours.
Face aux limites de la technologie, l’expertise humaine fait toujours loi
La France a ses garde-fous. Pour un prêt immobilier, seule une expertise certifiée engage la banque. Idem pour une succession, un divorce, un contrôle fiscal ou un litige : l’expert assermenté fait foi. L’IA peut assister, mais ne se substitue pas.
Côté particuliers, les usages se développent, mais la confiance reste différenciée. Selon le Baromètre Gens de Confiance de fin 2024, 26 % des utilisateurs affirment avoir déjà recours à une estimation automatisée. 58 % des acheteurs disent faire confiance aux analyses fournies par l’intelligence artificielle, contre seulement 28 % des vendeurs. Les acheteurs utilisent l’IA comme outil de comparaison pour déceler une surcote, tandis que les vendeurs préfèrent un accompagnement humain pour fixer leur prix et éviter de rester trop longtemps sur le marché. À l’avenir, cet écart de perception pourrait nourrir de longues négociations entre les deux camps.
Pour l’heure, l’intelligence artificielle reste un outil de plus dans l’immobilier. Elle offre une vision plus large et plus rapide du marché, mais ne remplace ni la visite, ni l’expertise locale. « Je préfère aller voir le bien, m’en faire une idée », avertit Éric. « Une estimation à distance, c’est bien… mais je veux savoir d’où viennent les chiffres. » Le chemin reste donc long avant de faire de l’IA un outil d’évaluation complet.
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