C’est une spirale négative dans laquelle le logement neuf semble plonger. Bien malin celui qui pourrait prédire quand les éclaircies reviendront. Le troisième trimestre est venu confirmer la tendance. Un ralentissement observé depuis le début de l’année. Si le marché ne s’effondre plus au rythme de moins 20 % comme au premier semestre, il se stabilise à un niveau historiquement faible.
Fin du dispositif fiscal Pinel, hausse des coûts de construction, et des terrains constructibles qui se font de plus en plus chers parce que rares, semblent être les facteurs déterminants pour expliquer tout cela.
16 240 logements neufs ont été réservés par des particuliers au troisième trimestre 2025, soit 51,7 % du total commercialisé selon les chiffres officiels. Les ventes n’ont progressé que de +0,4 % par rapport au trimestre précédent : une hausse timide, qui masque des écarts entre les différents biens : les appartements en habitat collectif gagnent +0,9 %, tandis que les maisons neuves reculent de –7,2 %.
Comment expliquer ce chiffre ? La conséquence directe du choc intervenu en début d’année avance-t-on chez les spécialistes du secteur. Au premier semestre 2025, les ventes à particuliers avaient chuté d’environ –20 % sur un an, effaçant presque totalement l’activité portée par l’investissement locatif ces dernières années. La fin, le 1er janvier dernier, de la loi Pinel est passée par là.
Les nouveaux accédants privilégiant l’ancien, jugé plus accessible. Dans ce contexte, les mises en vente repartent légèrement à la hausse malgré tout. Ainsi 19 239 nouveaux logements ont été commercialisés entre juillet et septembre (+5,9 % par rapport au deuxième trimestre). Les maisons séduisent bien plus (+18,1 %) que les appartements (+5,3 %).
Dans ce tableau déjà bien sombre, il est important d’ajouter que les coûts continuent d’augmenter. Entre la RE2025, l’évolution du prix des matériaux et l’indexation salariale, les chantiers démarrés en 2025 supportent +5 à +10 % de surcoûts. Le coût de construction d’une maison neuve, estimé à 5 000 €/m² en moyenne en 2024, est désormais dépassé dans la majorité des projets. Le foncier atteint des niveaux critiques dans plusieurs régions, sous l’effet de la loi ZAN (visant à limiter le nombre de terrains ouverts à la construction pour protéger les sols), et des contraintes climatiques : certaines agglomérations ont vu le prix au mètre carré constructible doubler en moins de trois ans.
Ainsi les prix du neuf restent très élevés : autour de 11 800 €/m² à Paris, 6 700 € à Nice, 6 300 € à Lyon, 5 900 € à Bordeaux, 5 400 € à Toulouse.
Une pénurie programmée pour 2026 ?
Si le troisième trimestre indique une sorte de frémissement dans les mises en vente, la prudence reste la norme. Les promoteurs limitent les lancements, en particulier sur les produits d’entrée de gamme : la partie la plus accessible du marché est celle qui se contracte le plus. Une mauvaise nouvelle quand on sait qu’une baisse prolongée du nombre de chantiers indique obligatoirement une raréfaction de l’offre dans les deux à trois ans.
Résultat : on craint le pire dans les zones tendues (Ile-de-France, Sud-Ouest, Pays de la Loire, littoral Méditerranéen). Si l’arrêt de la loi Pinel a freiné la demande elle pourrait accélérer la montée des prix dans le neuf. Une pénurie qui pourrait devenir durable.
Face à cette situation les professionnels espèrent des clarifications globales de la part des politiques publiques afin d’éviter une année 2026 de tous les dangers.
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