Crédit immobilier : des taux stabilisés, un accès toujours sélectif

Le crédit immobilier s’installe sur un plateau, une situation constatée après deux années de fortes hausses. À l’automne 2025, le taux moyen se situe autour de 3,1/3,2 % selon l’Observatoire Crédit Logement/CSA. D’après les principaux courtiers, les barèmes de novembre tournent entre 3,1 et 3,3 % sur 15 à 25 ans. Tout dépend de la durée et du profil. La Banque de France, de son côté, mesure un taux moyen de 3,09 % pour les nouveaux crédits, loin des 3,55 % de son pic en janvier 2024. Une détente certaine qui redonne un peu d’oxygène aux emprunteurs. Ainsi, les meilleurs dossiers reçus par les banques se négocient aux alentours de 3 % sur 20 ans. À l’inverse, les profils dits plus risqués se situent entre 3,4 et 3,5 % sur 25 ans. Derrière cette relative stabilité se cache donc une fracture profonde entre emprunteurs solides et autres candidats, souvent exclus.

La baisse des taux a clairement relancé les prêts immobiliers. En septembre 2025, les banques ont accordé 12,8 milliards d’euros de nouveaux crédits, selon les études de la Banque de France. Une situation incomparable par rapport à février 2024, où “seulement” 6,9 milliards avaient été attribués. Les volumes repartent donc fortement (+40 à +50 % sur les premiers mois par rapport à 2024). Mais on reste encore loin des niveaux des années 2010.

Parallèlement, les durées s’allongent nettement. La moyenne observée atteint désormais les 253 mois (21 ans et 9 mois), dans le neuf comme dans l’ancien. Un record. Résultat : si cela permet de contenir la mensualité, le coût total du crédit gonfle et l’endettement se prolonge. À y regarder de plus près, deux tiers des nouveaux prêts sont signés sur plus de 20 ans et les financements sur 25 ans représentent désormais une large part des dossiers.

Des règles d’octroi qui continuent de trier les ménages

Si le tableau semble se dégager, reste le problème de l’accès au crédit. Cette accalmie cousue de fil blanc ne change rien à l’essentiel : l’accès au financement demeure verrouillé. Les règles du Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) s’imposent toujours dans les banques : taux d’effort limité à 35 % assurance comprise, durée maximale de 25 ans. Seuls 20 % des dossiers peuvent déroger à ces règles drastiques. Au-delà des chiffres, les établissements bancaires privilégient des profils stables : CDI et apport significatif.

Résultat : de nombreux ménages modestes restent exclus du système. Dès que les revenus passent sous la barre des 2 000 ou 2 200 euros nets par mois, même avec un petit apport, les demandes sont refusées. Une situation professionnelle précaire, un endettement existant ou des charges de logement élevées suffisent à faire basculer un dossier dans la catégorie « trop risqué ».

C’est donc un contraste marqué que “nous offre” cette fin d’année 2025. D’un côté, des taux stabilisés permettent au marché d’être plus négociable et favorisent le retour du prêt à taux zéro ou du prêt d’accession sociale, qui redonnent des marges de manœuvre aux acheteurs. Les primo-accédants représentent d’ailleurs toujours plus d’un crédit sur deux pour l’achat d’une résidence principale, selon la Banque de France.

De l’autre, la reprise de la demande reste suspendue à la capacité des banques à maintenir leurs barèmes et à élargir la recevabilité des dossiers. Pour les candidats à l’achat, les taux sont redevenus exploitables, mais le tri bancaire demeure impitoyable : la réussite d’un projet passe par un dossier solide, un apport sécurisé, un reste-à-vivre confortable et une mise en concurrence fine des établissements pour profiter de la fenêtre de stabilisation ouverte en cette fin 2025.