La pause est-elle vraiment terminée ? Le marché immobilier est entré en 2025 dans une phase de stabilisation pour certaines zones et de hausse dans de nombreuses villes. On parle même, à certains endroits, du début d’un nouveau cycle immobilier.
Cette année aura amorcé un redressement progressif des prix du logement. Si les chiffres sont restés stables sur les trois premiers trimestres, ils affichent désormais une hausse de 0,7 % sur un an, confirmant l’inversion de tendance observée depuis le début de l’année. Cette dynamique reste principalement portée par les appartements (+1,3 % sur un an), tandis que les maisons progressent plus lentement (+0,2 %), dans un contexte de pouvoir d’achat immobilier encore contraint.
Des disparités selon les régions
Dans le détail, les évolutions diffèrent sensiblement d’une région à l’autre. En Île-de-France, les prix demeurent légèrement orientés à la baisse sur un an, mais le mouvement s’essouffle nettement. Au troisième trimestre, les prix des logements anciens enregistrent même une légère hausse trimestrielle (+0,2 %), une première après dix trimestres consécutifs de recul. Les appartements affichent des hausses trimestrielles dans plusieurs zones, tandis que les maisons restent davantage pénalisées par les arbitrages budgétaires des ménages.
À Paris, les prix des appartements anciens se stabilisent autour de 9 500 à 10 500 €/m² selon les arrondissements. Certains quartiers centraux ou très bien desservis montrent déjà des signes de reprise, tandis que les secteurs plus éloignés restent sous pression.
Dans le reste de la France, la reprise apparaît plus franche et plus lisible. Les prix des logements anciens progressent désormais dans de nombreuses métropoles régionales, portés par une demande soutenue et une offre toujours limitée.
À Toulouse, les prix évoluent autour de 3 650 €/m², après avoir largement digéré la correction des dernières années. Rennes et Nantes affichent des niveaux similaires, entre 3 800 et 3 850 €/m², dans des marchés tendus où la demande reste soutenue. À Lille, les prix varient entre 2 800 et 3 000 €/m² selon les quartiers, dans un environnement solide, avec même une légère remontée dans certaines zones. Montpellier, autour de 3 600 €/m², retrouve un équilibre après la correction, porté par une demande soutenue, notamment de primo-accédants et de résidents secondaires. À Marseille, les prix tournent autour de 3 500 €/m², avec une tendance globalement équilibrée et des hausses ponctuelles dans certains secteurs, après une correction plus modérée que dans d’autres grandes villes.
Cette dynamique reste toutefois conditionnée à plusieurs facteurs macroéconomiques. L’évolution des taux d’intérêt en 2026, les politiques publiques en matière de logement et la capacité des ménages à absorber durablement un coût du crédit plus élevé seront déterminantes pour confirmer ou non l’installation d’un cycle haussier plus large.
Pour les experts, le marché est clairement passé d’une phase de correction à une phase de stabilisation active. Dans les villes les plus chères, comme Paris, Lyon ou Bordeaux, l’ajustement se poursuit mais à un rythme très ralenti. À l’inverse, dans de nombreuses villes de province et villes moyennes, la reprise des prix suggère déjà l’amorce d’un nouveau cycle haussier, porté par la demande et la rareté structurelle de l’offre.
Ainsi, la stabilisation observée fin 2025 ne ressemble plus à un simple palier technique, mais bien au point de départ d’un redémarrage progressif et très différencié du marché immobilier français.
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