C’est une nouvelle qui ne va pas forcément faire plaisir aux propriétaires de résidences secondaires en France. Avec la réforme du patrimoine discutée dans le cadre du budget 2026, les détenteurs les plus aisés voient se renforcer une fiscalité déjà plus lourde que par le passé. Avec les ajustements prévus sur l’impôt sur la fortune immobilière (IFI) et la montée en puissance des surtaxes locales, la maison de vacances n’est plus seulement synonyme de plaisir, mais aussi un bien de plus en plus scruté par le fisc français.
L’amendement adopté fin octobre prévoit de remplacer l’IFI par un « impôt sur la fortune improductive ». Objectif : élargir la taxation à l’ensemble des actifs jugés peu utiles à l’économie réelle, c’est‑à‑dire l’immobilier non loué, des liquidités importantes, certains contrats d’assurance‑vie, des biens de luxe et même des cryptoactifs. Le seuil d’entrée resterait proche de 1,3 million d’euros de patrimoine net, selon le texte inscrit dans le projet de loi de finances pour 2026 dans sa version actuelle. Les paramètres définitifs (seuil, actifs visés, traitement des logements loués) ne seront connus qu’au moment du vote final de la loi de finances et de sa promulgation.
Résidences secondaires dans le viseur du nouvel impôt
Le dispositif envisagé remplacerait l’abattement de 30 % sur la résidence principale par un abattement forfaitaire d’environ 1 million d’euros sur un bien immobilier au choix. Le reste du patrimoine immobilier entrerait dans l’assiette taxable dès que le seuil global est dépassé. Reste à trancher un débat clé : la distinction exacte entre résidence principale, résidences secondaires et biens réellement mis en location.
Concrètement, les ménages disposant d’un logement principal de valeur élevée et d’une ou plusieurs maisons de vacances verraient une part croissante de leur patrimoine de villégiature taxée comme « fortune improductive ». Les premières cibles dans cette histoire sont les résidences secondaires non louées, parce qu’elles combinent usage limité et plus‑values potentielles importantes accumulées ces dernières années.
C’est une mauvaise nouvelle qui s’ajoute à un durcissement déjà engagé de la fiscalité locale. La taxe d’habitation, supprimée pour la résidence principale, reste due sur les logements secondaires. Dans les zones tendues, les communes peuvent appliquer une majoration allant jusqu’à 60% de la part communale.
Concrètement, en 2025, 1 628 communes ont voté cette surtaxe, contre 1 461 un an plus tôt, notamment dans les stations balnéaires et les territoires touristiques. Pour un bien avec une taxe d’habitation d’environ 1 000 euros, la majoration peut représenter plusieurs centaines d’euros supplémentaires par an, et ce avant même l’éventuelle entrée en vigueur du nouvel impôt patrimonial.
Vendre, louer ou assumer la hausse fiscale telle est la question
Avec ces nouvelles données, les propriétaires devront faire un choix. Certains pourraient vendre un bien devenu un poids fiscal, notamment dans les communes cumulant surtaxes locales et contraintes énergétiques. D’autres feront peut‑être le choix de mettre en location leur résidence secondaire, afin de compenser la hausse des prélèvements ou de se rapprocher du statut d’actif “productif”. Les patrimoines les plus élevés, enfin, pourront absorber ce surcoût comme un simple coût de détention supplémentaire, en gardant leurs résidences secondaires et en ajustant à la marge d’autres placements (assurance‑vie, liquidités, portefeuilles financiers) pour compenser la hausse de l’impôt.
Les heureux propriétaires de résidences secondaires pourraient donc voir 2026 comme l’année du choix : conserver ou non un patrimoine devenu beaucoup plus engageant qu’auparavant. Une vraie stratégie patrimoniale à définir, qui pourrait, à la marge, faire bouger le marché français du secteur.
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