Un changement discret mais potentiellement important. A l’automne dernier les députés ont adopté un amendement au projet de loi de finances (PLF) 2026 réduisant de 22 à 17 ans la durée de détention nécessaire pour être totalement exonéré d’impôt sur le revenu (19%) lors de la revende d’une résidence seconde.
La réforme ne supprime pas totalement la taxation des plus-values : les prélèvements sociaux (17,2 %) restent dus et ne disparaissent qu’après 30 ans de détention. En revanche, elle introduit un seuil plus avantageux. À partir de 17 ans, l’impôt sur le revenu n’est plus appliqué, ce qui rend la revente d’une résidence secondaire nettement plus intéressante sur le plan fiscal.
L’amendement, défendu par le député des Cotes d’Armor (Bretagne), Corentin Le Fur (UDI/LR), s’applique aux logements qui ne sont pas des résidences principales, comme les maisons de vacances. Il modifie le rythme des réductions d’impôt accordées avec le temps : plus un bien est conservé longtemps, plus la taxation baisse rapidement, notamment entre la 6e et la 17e année de détention. L’idée est d’inciter à remettre des logements sur le marché, sans favoriser les reventes rapides à but spéculatif.
Concrètement, la différence peut être très significative. Pour une plus-value de 150 000 euros réalisée après 17 ans de détention, l’économie d’impôt sur le revenu atteint environ 28 500 euros. Avant la réforme, cette vente aurait encore été en partie taxée. Avec le nouveau dispositif, le cap des 17 ans devient un moment clé pour décider de vendre.
Une cible : les zones touristiques
Visé : les résidences secondaires sur les territoires où elles sont le plus nombreuses. Elles représentent 10% du parc de logements, soit 3,7 millions sur l’ensemble du territoire. Dans les communes du littorale le chiffre grimpe entre 25 et 28% et dépasse même la moitié du parc de logement dans certaines territoires des cotes Atlantique, des Alpes Maritimes ou encore de la Corse.
Problème : ces logements sont souvent occupés seulement 12 à 13 semaines par ans et représentent jusqu’à 75% des lits touristiques non marchands. Or ce sont aussi des marchés où les prix restent élevés : autour de 4 800 à 4 900 euros le mètre carrés en bord de mer - alors que la moyenne nationale est à 3000 euros/m². A cela s’ajoute la volatilité des évolutions fiscales.
Prix qui se détendent, fiscalité plus clémente
Après plusieurs années de forte hausse, les marchés littoraux connaissent un rééquilibrage. Entre 2023 et 2025, les prix ont reculé en moyenne de 1,6 % en bord de mer, avec des baisses marquées dans certaines stations, comme La Ciotat ou Saint-Raphaël sur le neuf. En parallèle, le segment des résidences secondaires résiste mieux que le marché global : les plateformes spécialisées observent une hausse des intentions d’achat pour 2025, malgré un contexte immobilier plus tendu.
C’est dans ce contexte que l’allègement de la fiscalité sur les plus-values pourrait accélérer les ventes de biens “immobilisés” depuis longtemps. Pour les acheteurs – primo-accédants comme investisseurs – cela pourrait se traduire par davantage d’opportunités, notamment dans des zones jusqu’ici peu liquides.
Surtaxes de taxe d’habitation sur les résidences secondaires en zones tendues, politiques locales contre la mono-activité touristique, et discussions autour d’un éventuel « impôt sur la fortune improductive » ciblant les patrimoines élevés et les biens peu loués : les propriétaires de résidences secondaires sont de plus en plus ciblés. La réforme de la plus-value apparaît donc également comme une réponse incitative à un environnement fiscal plus contraignant.
Dans ce contexte, vendre après 17 ou 18 ans de détention, louer davantage ou arbitrer son patrimoine devient un choix stratégique. Si le PLF 2026 est confirmé, l’année pourrait bien marquer un tournant pour le marché des résidences secondaires, entre desserrement fiscal et recomposition de l’offre dans les territoires touristiques.
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