Là, une ancienne caserne. Ici, un ancien hôpital. On recycle tout azimuts dans les grandes villes. Objectif : transformer les anciens lieux publics en logements. Une réponse face à la pénurie et à la raréfaction du foncier constructible. L’État et les collectivités misent de plus en plus sur la reconversion des friches et du patrimoine inutilisé. Une dynamique bien réelle, mais dont l’ampleur reste encore limitée au regard des besoins.
Ainsi, l’État recense aujourd’hui plus de 1 500 biens dits inutiles et susceptibles d’être cédés. Mais les contraintes techniques, patrimoniales et environnementales ne permettent pas de recycler tout le stock.
De plus près, les cessions immobilières de l’État ont rapporté environ 200 millions d’euros en 2024, après un pic à plus de 520 millions en 2023. Une volatilité qui montre que le recyclage du foncier public dépend encore largement de quelques grandes opérations emblématiques plutôt que d’un flux continu. Le gisement est donc bien réel, mais encore mal exploité.
Transformer les hôpitaux et les casernes en vrais quartiers urbains
Entre 2013 et 2020, ces opérations ont permis de produire en moyenne environ 5 300 logements par an, toutes destinations confondues. Le rythme reste encore modeste : les experts estiment qu’il faudrait construire de l’ordre de 400 000 logements neufs par an, quand la reconversion des grands sites publics ne génère que quelques milliers d’unités chaque année. Si l’apport est réel, les objectifs nationaux de construction neuve sont encore loin d’être atteints.
Dans le but d’accélérer le mouvement, l’État a mis en place des outils spécifiques. Le fonds friches a été doté au total de 650 à 750 millions d’euros pour financer la reconversion de friches urbaines, industrielles, hospitalières ou militaires. Dans certaines régions, comme la Nouvelle-Aquitaine, il soutient plus de 180 opérations, représentant plus de 300 000 m² de logements, dont près de la moitié en logement social.
Autre levier : la loi du 16 juin 2025 sur la transformation des bureaux et autres bâtiments en logements. L’idée est de simplifier les règles et d’aider financièrement les collectivités afin de rendre plus facile et plus rapide la transformation de bâtiments existants, qu’ils soient publics ou privés, en logements dans les zones tendues.
Les exemples ne manquent pas. À Paris, l’ancien hôpital Saint-Vincent-de-Paul (14e) est en cours de transformation en un écoquartier de 600 logements, dont 55% de logements sociaux, sur 3,4 hectares en cœur de ville, avec écoles, crèche, équipements sportifs et commerces. À Caen, la friche hospitalière des Coteaux de l’Abbaye doit accueillir 650 logements d’ici 2028, avec une part de logements accessibles via le prêt à taux zéro (PTZ) ou le bail réel solidaire. À Vernon, dans l’Eure, l’ancienne caserne Fieschi est reconvertie en écoquartier de près de 590 logements, mêlant réhabilitation et constructions neuves.
D’autres projets illustrent une vocation plus sociale. À Paris dans le 7e arrondissement, l’ancien ministère des Armées, rue Saint-Dominique, a été transformé en 254 logements sociaux, complétés par une crèche, un gymnase et des espaces verts. À Longeville-lès-Metz, une ancienne caserne militaire est restructurée pour créer 86 logements sociaux.
Un équilibre économique toujours fragile
Le discours officiel insiste sur la place du logement social ou abordable — jusqu’à 50% de la programmation dans certains projets soutenus par le fonds friches — mais la réalité économique impose souvent des arbitrages. Les coûts de dépollution, de démolition ou de réhabilitation pèsent lourd, poussant une partie des opérations vers du logement libre ou intermédiaire pour équilibrer les comptes.
Insuffisant pour répondre à la crise du logement, le recyclage du foncier public n’en reste pas moins un levier clé pour produire des logements en zone tendue et transformer d’anciens sites publics en nouveaux quartiers de ville.
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