À Lyon, Julien a signé il y a trois semaines pour un trois-pièces de 68 m². « On a sauté le pas car les loyers augmentaient trop vite. Le taux n’est pas idéal, mais on voulait se stabiliser », explique ce cadre de 34 ans. Comme lui, une partie des Français choisit d’acheter malgré un contexte incertain. Mais beaucoup préfèrent temporiser, espérant que les prix reculent davantage.
Depuis deux ans, les transactions se sont effondrées : –17 % en 2024, avec 780 000 ventes dans l’ancien contre près de 1,2 million en 2021, indiquent les notaires de France. La hausse des taux a stoppé net l’élan post-Covid. En mai 2025, le taux moyen des nouveaux crédits à l’habitat est proche de 3,1 % selon la Banque de France et Crédit Logement, tandis que les dossiers négociés par les courtiers oscillent entre 3,2 % et 3,5 %. Résultat : un marché figé, où vendeurs et acheteurs s’observent.
Précipitation et attentisme
À Nantes, Claire, 29 ans, a visité une dizaine d’appartements. Elle n’a rien signé. « Les prix ont déjà reculé de 11 % depuis 2022, mais les vendeurs refusent de baisser davantage. J’attends que ça craque », espère-t-elle. Dans la capitale des ducs de Bretagne, le prix moyen tourne autour de 3 410 €/m², en baisse annuelle de 1 %.
Les notaires confirment ce décrochage : au 1er trimestre 2025, les prix des maisons en Île-de-France reculent de 3 % sur un an, et ceux des appartements stagnent (+0,1 %). À Paris, le prix moyen ressort à 9 570 €/m² au printemps 2025, soit +2 % sur un an (source : Notaires du Grand Paris). Ailleurs, la correction reste timide : à Marseille (3 480 €/m², +0,4 %) ou Rennes (3 780 €/m², +0,2 %), les acheteurs n’ont guère de marge. Toulouse illustre ce cas : 3 460 €/m² en moyenne, –0,7 % en un an, et des délais stables.
Autre donnée qui pèse : les loyers. À Paris, ils ont progressé de 4,2 % en un an, atteignant 29 €/m² mensuel au printemps 2025, selon l’Observatoire Clameur. En province, la hausse reste plus contenue (+2,1 %), mais dans certaines métropoles comme Montpellier ou Lille, la tension est forte. Pour beaucoup, continuer à louer revient à perdre du pouvoir d’achat chaque mois.
Un marché à deux vitesses
Ce contraste illustre la « France à deux vitesses » de l’immobilier. Dans les zones tendues, la rareté de l’offre incite à acheter vite, quitte à accepter un taux plus élevé. Dans les villes où les prix flanchent, patienter donne du pouvoir de négociation. À Lyon (4 700 €/m², –2,1 %), certains primo-accédants obtiennent –5 à –10 % de remise. À Bordeaux, les prix repartent légèrement à la hausse (4 450 €/m², +1,3 %), portés par les investisseurs.
C’est le cas de Sophie et Mehdi, trentenaires à Grenoble. Après un an de recherches, ils ont reporté leur projet. « On avait trouvé un quatre-pièces à 2 600 €/m², mais avec un taux à 3,3 %, nos mensualités dépassaient notre budget. On préfère attendre », expliquent-ils, légèrement désabusés. À Grenoble, le prix moyen d’un appartement reste autour de 2 630 €/m², en recul de 2 % sur un an. Le pouvoir d’achat immobilier remonte : début 2025, un ménage peut acquérir 84 m² en moyenne avec ses revenus, soit +8 % sur un an, selon l’Observatoire Crédit Logement.
Au-delà des chiffres, le marché reste psychologique. Beaucoup de ménages, inquiets de voir leur capacité d’emprunt réduite, repoussent leur projet. D’autres profitent de la stabilisation des taux pour sécuriser un bien avant un éventuel rebond. Les professionnels insistent : la clé n’est pas seulement d’acheter ou d’attendre, mais bien de négocier. En 2025, les marges atteignent –6 % en moyenne entre prix affiché et prix final (source : MeilleursAgents).
En définitive, 2025 ne livre pas de vérité unique. Le bon choix dépend du profil, du projet… et surtout de la ville. Acheter à Toulouse, Marseille ou Bordeaux, c’est sécuriser l’avenir. Attendre à Lyon, Nantes, Grenoble ou en périphérie francilienne, c’est peut-être obtenir une ristourne demain. Mais dans tous les cas, la négociation reste centrale : rabais, frais réduits ou travaux pris en charge deviennent les leviers majeurs d’un marché en transition.
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