Immobilier de prestige : Paris et la Côte d’Azur résistent

C’est un paradoxe français. D’un côté, il y a ceux qui signent cash des villas à 40 millions sur la Côte d’Azur. De l’autre, le marché immobilier français où les transactions ont reculé de 17 %, tombant à 780 000 ventes contre 1,2 million en 2021, selon les Notaires de France. La FNAIM estime qu’en deux ans, près de 250 000 ménages ont dû reporter ou annuler leur projet faute de financement. La hausse des taux (3,5 % en moyenne) et des conditions de crédit plus strictes ont mis un frein brutal aux parcours d’acheteurs. Dans les agences, on parle de dossiers bloqués, d’attentes interminables pour obtenir un prêt, de compromis qui tombent à l’eau. À Lyon ou Toulouse, décrocher un trois-pièces devient un parcours du combattant.

Bienvenue dans le paradoxe très français de l’immobilier : un marché résidentiel bloqué pour les classes moyennes, et un marché de prestige qui file grand train, insensible aux taux, porté par des acheteurs mondialisés. Si une partie du parc immobilier fait grise mine, une autre semble résister à la tempête. Le luxe, fleuron de l’immobilier français, paraît aux antipodes du reste des biens sur le marché.

Paris : rareté et fièvre patrimoniale

Dans la capitale, les prix se tassent dans de nombreux arrondissements. Mais pas dans les beaux quartiers. Le Triangle d’or – avenue Montaigne, George V, Champs-Élysées – reste un bastion. Les biens rénovés y dépassent les 30 000 €/m², selon Barnes Paris. Même scénario rive gauche, où le 7ᵉ continue d’attirer, et où le 6ᵉ ne désemplit pas.

Le contraste est saisissant. Environ 30 % des achats au-dessus de 2 M€ sont réalisés par des non-résidents. Les Américains dominent, talonnés par les fortunes du Golfe et les investisseurs chinois. La FNAIM note que, dans ce segment, l’effet euro faible et la visibilité internationale post-JO 2024 jouent à plein. Surtout, l’offre est rarissime. Les biens exceptionnels se comptent sur les doigts d’une main et partent en quelques jours. Un duplex rive gauche s’est vendu plus de 90 000 €/m². Dans ce micro-marché, la rareté l’emporte sur la conjoncture : on achète un symbole, pas un simple logement.

Côte d’Azur : records à répétition

À Saint-Tropez, Cannes ou Cap Ferrat, le marché est tout aussi sélectif. Les ventes au-delà de 10 millions sont moins nombreuses qu’avant la pandémie, mais les prix ne bougent pas. Certains records donnent le vertige : la villa Les Cèdres à Villefranche, cédée pour plusieurs centaines de millions en 2019, reste dans toutes les mémoires. Les agences locales racontent des ventes conclues en 48 heures, sans conditions suspensives, parfois réglées via des holdings familiales. Ici, le durcissement du crédit ne pèse pas : les acheteurs arrivent avec des fonds propres. « On vend à des familles qui n’ont même pas besoin de parler aux banques », résume un notaire niçois. La fracture est flagrante. Tandis que les primo-accédants reportent leur projet à Marseille ou Nice faute de financement, les milliardaires achètent des propriétés avec héliport et ponton privé. La Riviera reste une vitrine mondiale, où la rareté et l’art de vivre justifient tout.

L’immobilier français se scinde donc en deux mondes. Dans le premier, la majorité des ménages, étranglés par les taux et la baisse de pouvoir d’achat, repoussent ou abandonnent leur rêve d’accession. Dans le second, une minorité fortunée – souvent étrangère – continue d’investir dans Paris et la Côte d’Azur comme on collectionne des œuvres d’art. Cette fracture n’est plus seulement économique, elle est sociale. Elle oppose des familles françaises contraintes de négocier au centime près à Lyon ou Toulouse à une clientèle mondiale capable de signer des chèques à huit ou neuf zéros. 

Pour les agents, le prestige agit comme une vitrine rassurante de l’attractivité française. Mais il souligne surtout les inégalités croissantes : un pays où, selon la FNAIM, près d’un quart des jeunes ménages renoncent à acheter… tandis que d’autres acquièrent comptant des villas à 100 millions. Une dualité française criante, où l’argent circule à deux vitesses, séparant brutalement la base et le sommet de la pyramide sociale.