C’est un paradoxe très français. Si le parc de logements sociaux n’a jamais été aussi important, il n’a dans le même temps jamais été aussi mal adapté aux besoins des ménages les plus modestes. Selon l’ANCOLS (Agence nationale de contrôle du logement social), le nombre de logements sociaux a augmenté de 11% entre 2014 et 2024, passant de 4,6 à plus de 5,1 millions en dix ans. Ils sont même, d’après le SDES (Service des données et études statistiques), 5,4 millions au 1er janvier 2025.
Une bonne nouvelle ? Pas forcément. Dans le même temps, la demande de logement social a explosé et s’est massivement déplacée vers les loyers les plus bas, ceux des logements dits « très sociaux ». Comme une double peine, ce segment du parc, censé accueillir les publics les plus précaires, progresse moins vite que l’ensemble. L’ANCOLS souligne que le nombre de logements très sociaux (HLM anciens à très bas loyers et PLAI) n’a augmenté que d’environ 4 % en dix ans. Ils ne représentent, au final, que 41 % du parc en 2024, contre 44% dix ans auparavant.
Une demande de plus en plus pauvre
Côté demande, près de 60 % des ménages demandeurs avaient déjà, en 2014, des ressources inférieures aux plafonds fixés pour accéder aux logements très sociaux. En 2023, la proportion atteint 62 %. Bilan : la majorité des candidats à un HLM appartient à la catégorie de revenus la plus basse du parc social, celle qui devrait relever des loyers les plus faibles. À cela s’ajoute le fait que la file d’attente s’allonge : en 2025, on compte près de 2,9 millions de demandes de logements sociaux actives selon l’USH (Union sociale de l’habitat), pour moins de 400 000 attributions par an seulement, indique l’ANCOLS. Au final, à peine une demande sur dix est donc satisfaite chaque année.
Parmi les profils, des jeunes en début de carrière, des familles monoparentales, des retraités modestes, des salariés en temps partiel ou en contrats précaires. Des catégories au budget très contraint pour qui le parc privé est devenu inabordable. Plus qu’une simple solution d’habitation, le parc de logements sociaux est devenu pour eux le dernier filet de sécurité face à la hausse des prix du logement.
Un parc qui se déplace vers le haut
Comment expliquer cette situation ? Première piste : la composition des nouvelles productions. Sur la période étudiée, les logements dits « très sociaux » ne représentent qu’une faible part de l’accroissement net du parc. À l’inverse, les logements PLS (Prêt locatif social), plus chers et destinés à des ménages aux ressources plus élevées, augmentent d’environ 50 % et représentent désormais autour de 7 % du parc.
Produire du PLAI (Prêt locatif aidé d’intégration) suppose de pratiquer des loyers très bas, alors même que le foncier est souvent cher et que les coûts de construction ont fortement augmenté. C’est un calcul difficile pour les bailleurs, une contrainte financière qui ne peut pas être ignorée. Résultat : beaucoup de professionnels du secteur expliquent qu’ils sont contraints de « mixer » les produits, en augmentant la part de PLS pour équilibrer leurs plans de financement. Difficile de sortir de terre ce type de logement très social à l’heure où les subventions diminuent : dans bien des cas, le calcul économique est vite fait.
Autre piste : les démolitions. Depuis plusieurs années, les programmes urbains de rénovation ont concerné des ensembles d’immeubles anciens aux loyers particulièrement bas, souvent situés dans les quartiers populaires. Quand ces logements ne sont pas remplacés localement par un volume équivalent de logements très sociaux, l’effet est mécanique : l’offre de loyers vraiment bas se réduit.
Au final, d’un côté, la paupérisation de la population en demande de logement social ; de l’autre, une montée en gamme du parc, avec des loyers moyens plus élevés. Un paradoxe auquel les pouvoirs publics vont devoir répondre, alors que l’offre de HLM est de moins en moins bien calibrée pour les ménages les plus modestes.
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