Rideaux baissés, pancartes « à vendre » ou « à louer » qui se multiplient sur le territoire français : le phénomène s’installe et inquiète les élus. La vacance commerciale a nettement progressé ces dernières années. Entre 2014 et 2025, la part de locaux vides est passée d’environ 6,8 % à 11,6 % au niveau national, selon Codata Digest, avec des taux encore plus élevés dans nombre de petites et moyennes villes.
Jusqu’ici, les pouvoirs publics ont surtout misé sur des politiques de soutien au commerce de proximité et des opérations de requalification urbaine. Ces dispositifs n’ont pas suffi à inverser une tendance désormais durable. Le loyer commercial reste pour l’heure encadré surtout par des règles techniques : le loyer initial se fixe librement entre les parties, mais ses révisions sont plafonnées par l’indice des loyers commerciaux, avec un garde‑fou qui limite à 10% par an les hausses liées aux rattrapages.
Au Sénat, un premier encadrement retoqué
Rejetée par le Sénat fin mars, la proposition de loi socialiste portée par la sénatrice Audrey Linkenheld visait plus largement à soutenir les commerces de proximité et un article prévoyait un encadrement expérimental des loyers. Le texte n'a pas résisté au vote : 227 voix contre, 113 pour.
Fin de partie ? Pas vraiment : le débat se déplace déjà vers d’autres textes, à la Haute Assemblée comme à l’Assemblée nationale, tandis que de nombreux élus locaux réclament des outils plus offensifs pour agir sur les vitrines vides. Au Sénat, une mission d'information sur la décommercialisation vient d'être lancée.
À l'Assemblée nationale, une proposition de loi spécifique, déposée le 3 mars 2026 poursuit son chemin en commission : elle vise à plafonner les loyers des nouveaux baux dans certaines zones et à organiser la révision à la baisse de ceux jugés manifestement excessifs. Le texte sénatorial, lui, conditionnait l'encadrement à l'instauration préalable d'une taxe sur les friches commerciales, avec des loyers de référence fixés par le préfet.
Alors que les retours de terrain se multiplient, les parlementaires tentent de combler le fossé entre valeur locative et réalité économique. Les textes en cours d’examen cherchent aussi à renforcer le rôle du maire. Ils prévoient l’extension du droit de préemption sur les baux commerciaux et des outils de mise en location forcée pour les locaux vacants depuis longtemps. L’édile devient un acteur central, à qui la loi offre la possibilité d’activer ces leviers en fonction de la situation locale.
Commerçants, bailleurs : deux visions du risque
Du côté des fédérations de commerçants, comme la Fédération nationale de l’habillement, les messages d’alerte se succèdent : c’est l’avenir du commerce de proximité et l’équilibre économique des centres‑villes qui se jouent. Beaucoup espèrent qu’un encadrement, même limité à certaines zones, permettra de sauver des emplacements aujourd’hui fermés faute de loyers compatibles avec le chiffre d’affaires.
De l'autre côté, bailleurs et investisseurs s'inquiètent de la rentabilité des murs et de la valorisation de leurs actifs. “En instaurant un encadrement, on casse la liberté contractuelle qui est la marque de fabrique des baux commerciaux”, avertissait dès 2025 Jean-François Trably, président de la commission immobilier d'entreprise de l’Unis (union des syndicats de l’immobilier) cité par lechommerces.fr.
Le sujet est donc loin d’être clos. Pour les propriétaires comme pour les commerçants, les décisions à venir diront si, oui ou non, le paysage commercial des villes françaises va changer dans les prochaines années.
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