C’est un dispositif qui, sur le papier, promet beaucoup. Le “Jeanbrun”, du nom du ministre délégué chargé du Logement, s’inscrit dans le plan “Relance logement” lancé début 2026. Face à “la chute de l’offre locative de 15% en cinq ans”, selon le gouvernement, l’objectif est de relancer l’investissement des ménages dans le locatif. Dans les textes, il doit “faciliter l’achat et la location de logements” grâce à un mécanisme d’amortissement fiscal applicable partout en France jusqu’au 31 décembre 2028. Dans les faits, plutôt que de bénéficier d’une réduction d’impôt ponctuelle, le particulier peut déduire une partie de la valeur de son logement de ses loyers imposables.
Un dispositif très encadré
Concrètement, le dispositif repose sur un amortissement fiscal annuel compris, selon les cas, entre 3,5% et 5,5% de la valeur du bien, avec un plafond global fixé à 80% du prix d’acquisition (hors terrain). Résultat : le propriétaire peut effacer chaque année plusieurs milliers d’euros de revenus fonciers, mais en échange il doit louer un logement collectif nu, en résidence principale, pendant au moins neuf ans, avec un loyer plafonné et un locataire sous conditions de ressources.
Si, sur le papier, la promesse paraît séduisante, les retours de terrain des professionnels indiquent que le bonus profite surtout aux contribuables les plus imposés. Un profil qui achète du neuf collectif dans des marchés déjà tendus : dans ces villes, les loyers plafonnés sont souvent proches des loyers de marché, ce qui permet de bénéficier de l’amortissement sans consentir une vraie décote pour le locataire.
Ancien : 30% de travaux, une marche trop haute ?
Et l’ancien dans tout ça ? Là aussi, la marche semble très élevée. Un appartement n’est éligible au dispositif Jeanbrun que s’il est situé dans un immeuble collectif et fait l’objet de travaux représentant au moins 30% du prix d’acquisition, soit l’équivalent d’une réhabilitation lourde. En outre, le chantier doit permettre d’atteindre un diagnostic de performance énergétique en classe A ou B.
Selon plusieurs analyses, ces “règles du jeu” ferment la porte à une grande partie du parc ancien détenu par de petits bailleurs, qui n’ont ni la capacité d’emprunt ni la trésorerie pour financer la rénovation. Par ailleurs, dans de nombreuses villes moyennes, les plafonds de loyers associés à Jeanbrun se situent nettement en dessous du marché, ce qui pèse encore sur la rentabilité, surtout pour des studios ou petits deux‑pièces. En revanche, dans les très grandes villes où les loyers sont les plus élevés, ces plafonds se rapprochent de ceux pratiqués : au final, cela pourrait nourrir un effet d’aubaine au profit d’investisseurs déjà bien dotés et de promoteurs.
Les petits bailleurs restent sceptiques
De quoi refroidir les propriétaires bailleurs. Les premiers retours de terrain montrent un vrai scepticisme face au dispositif : rentabilité jugée insuffisante, questions de rendement, complexité des règles, crainte de s’engager sur neuf ans avec un loyer encadré.
Face à ces interrogations, le gouvernement rappelle que le statut du bailleur privé doit “soutenir l’investissement locatif dans un contexte de pénurie persistante de biens à louer” et “encourager la rénovation du parc immobilier”. Mais il y a aussi une réalité du terrain : beaucoup de petits bailleurs pourraient choisir d’autres options, vendre, garder leur bien en dehors du dispositif ou renoncer à la rénovation plutôt que de se lancer dans ce dispositif. Ainsi Le temps dira si ce “Jeanbrun” ne devient pas, dans les faits, un outil surtout taillé pour quelques investisseurs.
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