Le logement français face à la guerre au Moyen-Orient

C’est un fait : la guerre déclenchée fin février au Moyen‑Orient bouleverse les marchés de l’énergie et du commerce mondial. Trois semaines plus tard, le baril de Brent s’est hissé - à date - au‑dessus des 100 dollars, avec des pointes proches de 120 dollars. Quant à l’inflation, elle donnait déjà des signes de léger rebond avant même que les effets du conflit ne se fassent pleinement sentir : en France, l’Insee mesure 0,3% sur un an en janvier et 1% en février. Dans ce contexte encore fragile pour le pouvoir d’achat et le logement, que peut changer un pétrole durablement cher pour le bâtiment ? Tour d’horizon en trois scénarios.

Scénario 1 : choc temporaire, reprise freinée mais pas cassée

Un Brent autour de 100 dollars en moyenne au printemps, et une baisse progressive vers 80 dollars en fin d’année, c’est peut‑être l’hypothèse la plus positive. Une condition, et pas des moindres : que le conflit ne s’éternise pas. L’inflation pourrait alors se stabiliser entre 1 et 2% selon les observateurs.

Résultat : avec des taux immobiliers proches de 3% pour les bons dossiers, les mensualités de crédit ne repartiraient pas forcément à la hausse. Reste que, dans cette atmosphère, la construction neuve verrait ses coûts augmenter. Conséquence : retard pour certains projets et marges rognées. Cependant, selon les experts, aucun effondrement n’est à prévoir quant aux mises en chantier. Pour la rénovation énergétique, les aides continueraient d’absorber une partie de la facture pour les ménages modestes, malgré une hausse des devis.

Scénario 2 : choc durable, le logement sous pression

C’est l’un des endroits les plus scrutés au monde. Le détroit d’Ormuz, par où transite près de 20% du pétrole mondial, concentre les interrogations sur l’avenir de l’économie planétaire. Si sa fermeture se poursuit, le cours du Brent pourrait rester au‑delà de 110 dollars pendant une bonne partie de l’année. Un scénario qui aurait des répercussions sur l’inflation, avec une hausse au‑delà de 2% portée par l’augmentation des carburants, du fioul, du gaz, etc.

Cette situation entraînerait le maintien de taux élevés de la part de la Banque centrale européenne (BCE), ce qui limiterait la baisse des taux immobiliers. Avec une hausse des coûts de construction (transport des matériaux, acier, ciment, bitume, énergie sur les chantiers), les promoteurs pourraient revoir leur copie : reporter ou redimensionner des programmes. Conséquence : entre des coûts de construction en hausse et des programmes en stand‑by, le risque serait de voir la tension se renforcer sur l’offre et d’alimenter de nouvelles hausses de loyers dans les zones déjà tendues.

Scénario 3 : choc pétrole + choc de taux, le test de résistance maximal

Et s’il fallait penser au pire ? Dernière hypothèse, la plus sombre : une perturbation durable du détroit d’Ormuz, avec un cours du Brent au‑delà de 120 dollars pendant une bonne partie de l’année. L’inflation en France, et plus largement dans la zone euro, pourrait alors dépasser nettement 3%. Dans un tel contexte, la BCE serait tentée de maintenir des taux directeurs très élevés, voire de les relever encore, ce qui renverrait les taux immobiliers français vers des niveaux proches de ceux observés au pic de 2023, autour de 4%.

Dans ce cas de figure, le marché du logement encaisserait un choc sévère. Les mises en chantier pourraient fortement chuter, la construction neuve souffrant à la fois d’un coût de financement élevé et du renchérissement des matériaux. Les rénovations énergétiques les plus lourdes (isolation globale, changement complet de système de chauffage) seraient ralenties, avec des reports ou des reconfigurations faute de capacité d’endettement des ménages et des copropriétés, même avec des aides.

Le marché de l’ancien serait lui aussi touché : les transactions reculeraient, les prix se tasseraient dans de nombreuses zones, tandis que le locatif pourrait repartir à la hausse dans les secteurs déjà tendus, faute d’offre neuve et avec des bailleurs plus frileux. Un mauvais scénario au moment même où la France dit vouloir relancer la construction et accélérer les rénovations.

Ainsi, le monde scrute chaque jour, voire chaque heure, l’issue de cette guerre au Moyen‑Orient. Suspendu aux multiples soubresauts de la géopolitique, l’avenir du logement fait, lui aussi, partie des grands enjeux de cette crise.