Enfin, la France s’attaque à ses "stocks" de logements vacants et dégradés. Dans les chiffres, près de 7,7 % des logements sont vacants en France, soit environ 3 millions d’unités selon l’Insee. Parmi eux, environ 1,35 million sont inoccupés depuis plus de deux ans — une vacance dite “structurelle”, selon le fichier LOVAC. Dans le même temps, la Fondation pour le Logement des Défavorisés (ex- Fondation Abbé Pierre) estime qu’environ 4,1 millions de personnes vivent encore dans des conditions de mal-logement.
La construction neuve, déjà en crise, ne peut suffire à répondre à la demande : entre juin 2024 et mai 2025, à peine 346 300 logements ont été autorisés, un recul de 2,7 % sur un an. C’est dans ce contexte que le gouvernement a mis en place le contrat de réhabilitation, prévu par la loi “Habitat dégradé” adoptée au printemps 2024. Le décret d’expérimentation, publié en juillet 2025, ainsi que le décret d’août 2025 sur le diagnostic structurel, rendent désormais l’outil opérationnel.
Le principe est simple : un propriétaire privé peut céder temporairement son bien vacant ou dégradé à une collectivité, par le biais d’un bail spécifique. Cette dernière prend en charge la réhabilitation, finance les travaux grâce à des aides (notamment de l’Agence nationale de l’habitat, Anah) et loue ensuite le logement à un tarif social. À l’issue du bail, le bien est restitué rénové au propriétaire. Un modèle pas forcément nouveau. Il est inspiré d’un dispositif déjà existant : le bail à réhabilitation mis en place en 1986. Problème : il a rarement été utilisé faute d’incitations financières suffisantes. Le nouveau contrat entend corriger ces limites en allégeant les procédures et en permettant aux collectivités de cibler des secteurs prioritaires.
L’objectif est double : remettre sur le marché des logements indignes et offrir des solutions accessibles aux ménages modestes, tout en garantissant au propriétaire une valorisation de son bien sans avance de fonds. Le gouvernement compte sur l’effet de levier : chaque logement rénové par ce biais évite de construire du neuf, souvent plus coûteux et long à sortir de terre. Les premières communes pilotes doivent être désignées d’ici la fin 2025.
Mais des obstacles bien réels
La réussite du dispositif dépendra toutefois de plusieurs facteurs. Le premier est financier. Le nerf de la guerre. En effet, les travaux de réhabilitation dans les centres anciens ou les immeubles dégradés peuvent s’avérer très coûteux, dépassant parfois la valeur initiale du bien. Les budgets municipaux sont contraints, et l’État n’a pas, pour l’instant, annoncé de plan massif de financement. Le feu vert des propriétaires apparait comme un second frein. Dans les zones tendues, céder son bien pour une durée longue (jusqu’à 30 ans) à un loyer social peut sembler peu attractif, alors que le marché privé offre des rendements bien supérieurs. Enfin, il reste la complexité juridique et technique. Les contrats devront encadrer la responsabilité des travaux, la gestion des sinistres, les assurances et la restitution du bien. De plus, tous les logements vacants ne sont pas éligibles : un diagnostic structurel, désormais obligatoire dans certains immeubles depuis août 2025, doit confirmer leur viabilité.
Ces limites pourraient freiner l’ampleur du dispositif. Mais les associations de lutte contre le mal-logement, comme la Fondation pour le Logement des Défavorisés insistent : chaque logement remis en état représente une avancée dans un pays où la pénurie pèse lourdement sur les ménages.
Une nouvelle arme parmi d’autres
Le contrat de réhabilitation ne saurait être une solution miracle. Il vient s’ajouter à d’autres leviers : réquisitions préfectorales de logements vacants, programmes de l’Anah, plan “Logement d’abord”, ou encore rénovation énergétique obligatoire des passoires thermiques. En ce début de mois d’octobre l’enjeu est clair : passer du texte de loi à la réalité. Les premières signatures, attendues dans les mois qui viennent, permettront d’évaluer l’efficacité d’un mécanisme qui pourrait, s’il fonctionne, changer la donne pour une partie du parc inoccupé.
La bataille contre l’habitat indigne reste l’un des grands chantiers du logement en France. Ce nouveau contrat ne résoudra pas tout, mais il offre une arme supplémentaire, à condition que collectivités et propriétaires jouent le jeu.
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