C’est une vieille rengaine : la France reste un pays d’ancien. Et ce n’est pas un plan gouvernemental visant 2 millions de logements d’ici 2030, soit 400 000 par an, qui va y changer grand-chose à court terme. La production de logements neufs reste très en dessous des besoins, estimés à 500 000 logements par an par plusieurs acteurs du secteur.
Selon les responsables publics, 80 % du parc sera toujours dans l’ancien à l’horizon 2035, même si les objectifs de construction sont tenus. Le gouvernement admet agir dans un contexte budgétaire « extrêmement tendu ». Reste la réalité du terrain : si le prix de l’ancien a été corrigé depuis 2023 sur de nombreux marchés, le neuf, lui, reste cher, pénalisé par le coût du foncier, des matériaux et des taux.
Ancien : la fiscalité la plus généreuse
C’est dans l’ancien que la fiscalité en 2026 est la plus offensive. Ainsi, le déficit foncier permet de déduire certaines charges de ses revenus fonciers et, sous conditions, de son revenu global dans la limite de 10 700 € par an, le surplus étant reportable pendant dix ans.
Un dispositif temporaire porte le plafond d’imputation sur le revenu global à 21 400 € pour certains travaux de rénovation énergétique, prolongé jusqu’à fin 2027, lorsque ces travaux permettent de faire passer un logement classé E, F ou G vers une classe A à D.
La loi Denormandie complète ce paquet dans l’ancien à rénover : elle offre une réduction d’impôt jusqu’à 21 % du prix de revient (achat + travaux) pour un logement situé dans une commune éligible, loué 6, 9 ou 12 ans, avec loyers et ressources plafonnés.
Neuf : nouveau bailleur privé, mais risques en VEFA
Dans le neuf, fini le Pinel, bienvenue au Jeanbrun. Un nouveau dispositif qui permet d’amortir fiscalement le bien à des taux plafonnés, en échange de loyers encadrés et de conditions de ressources des locataires. Objectif officiel : 50 000 logements locatifs privés en 2026 (10 000 en 2025) et une convergence vers 400 000 logements produits par an, avec dans le viseur 2 millions d’ici 2030.
Les critiques fusent pourtant : le Jeanbrun est jugé « moins généreux que les anciens Pinel » par plusieurs spécialistes. En effet, l’avantage fiscal net apparaît insuffisant face à la hausse des coûts. Le neuf attire surtout pour son DPE excellent et ses charges maîtrisées, moins pour son avantage fiscal.
À cela s’ajoutent les risques propres à la VEFA (vente en l’état futur d’achèvement), c’est‑à‑dire l’achat d’un logement neuf sur plan. Ainsi, l’acheteur dépend de la solidité du promoteur et du sérieux de la garantie financière d’achèvement. En 2025, la presse du secteur note que près d’un acheteur sur deux en VEFA a subi un retard de plus de trois mois, voire parfois beaucoup plus.
Plus‑value : un levier pour l’ancien
C’est un constat sans appel : il n’y a aucun bonus pour le neuf. Hors résidence principale, la plus‑value reste taxée à 19 % pour l’impôt sur le revenu, plus environ 18,6 % de prélèvements sociaux. Les abattements pour durée n’ont pas changé : exonération de l’impôt au bout de 22 ans, des prélèvements sociaux au bout de 30 ans. Pour la résidence principale, la plus‑value reste totalement exonérée.
La rénovation énergétique reste un pilier de la politique de l’État en matière de logement. Elle « répond à un triple enjeu : lutter contre le changement climatique, soutenir le pouvoir d’achat et améliorer la qualité de vie des Français », souligne le ministère de la Transition écologique. Résultat : la meilleure combinaison reste souvent d’acheter un logement ancien décoté, de le rénover pour remonter son DPE, d’utiliser déficit foncier et Denormandie, puis de garder le bien suffisamment longtemps afin de profiter des abattements de plus‑value.
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