Crédit immobilier : quand le DPE pèse aussi lourd que le salaire

Et si un “nouveau détail” faisait la différence ? Longtemps considéré comme une simple pièce jointe, à peine consultée, le DPE (diagnostic de performance énergétique) est en train de devenir un critère à part entière pour les banques. La donne a changé depuis 2022-2023 : la note énergétique du logement est désormais examinée presque au même niveau que les revenus et le contrat de travail. Résultat, un bien mal classé – surtout en F et G – peut faire basculer un dossier dans la case “à risque”. Pour certains acteurs du crédit, c’est même devenu, depuis près de deux ans, un critère “crucial” dans l’octroi des prêts.

Passoires : taux plus chers, apport renforcé

Les biens performants obtiennent des conditions plus favorables : meilleurs taux, part du prix mieux financée par la banque, garanties allégées. En revanche, les logements classés E, F ou G supportent un surcoût. Certaines banques exigent un apport plus important, une enveloppe travaux intégrée au financement, voire des garanties supplémentaires.

Dans certains cas, les établissements ne financent plus qu’environ 70% du prix d’un logement classé F. L’acheteur doit alors mettre beaucoup plus d’apport… voire même renoncer à son projet. Les banques vont même plus loin : pour des biens très énergivores, le crédit peut être accordé à condition que l’acheteur réalise certains travaux précis et prouve ensuite, DPE à l’appui, que la performance énergétique du logement a été améliorée. À l’heure où les normes se durcissent, oublier la performance énergétique est désormais jugé trop risqué par les banques.

Quatre millions de passoires et une réforme qui rebat les cartes

D'ailleurs, le problème reste important : de 4 à 4,5 millions de résidences principales seraient encore classées F ou G en France, soit de l’ordre d’un logement principal sur 6 ou 7. Malgré un léger recul, le nombre de passoires demeure considérable. Pour les banques, cela à un effet repoussoir. Puisque que c’est autant de garanties potentiellement fragilisées dans les années à venir.

La réforme du DPE entrée en vigueur en 2025 change toutefois la donne pour une partie du parc, notamment les petites surfaces de moins de 40 m², souvent surclassées en F ou G par l’ancienne méthode. Avec les nouvelles règles, de nombreux studios et petits deux-pièces gagnent une ou deux classes et sortent de ce fameux statut de passoire. Ces logements reclassés retrouvent des conditions de financement plus standards et une meilleure liquidité à la revente.

Le DPE, nouveau thermomètre du risque

Si le DPE n’est pas l’alpha et l’oméga pour des prêts bancaires, il est devenu un indicateur clé de la valeur de revente et de la liquidité de la garantie. Un bien mal isolé se revend en général moins cher et plus lentement qu’un logement mieux noté. Avec leur mauvaise réputation, les passoires thermiques sont scrutées de près : en cas d’impayés et de revente forcée, le risque de perte est plus élevé pour la banque. Chiffres à l’appui, les décotes restent significatives - de l’ordre de 10 à 20% par rapport à des biens classés D, avec en prime des délais de vente plus longs de plusieurs semaines, voire quelques mois.

Résultat, la “liquidité verte” du logement – sa capacité à se revendre ou se louer facilement – est en train de devenir un critère central, même si la stabilité des revenus de l’emprunteur reste déterminante.

Par conséquence, un message s’impose aux acheteurs : le DPE devient, petit à petit, un filtre bancaire. Avant de parler salaire, durée et taux, il faut regarder très sérieusement la lettre qui figure sur l’étiquette énergétique du logement convoité.