Qu’est‑ce que le dispositif Jeanbrun ?
Une première version du « statut du bailleur privé » a été enterrée, le gouvernement l’a remplacée par un dispositif rebaptisé « Jeanbrun », du nom du ministre du Logement et de la Ville. Censé être plus généreux, il est intégré à la partie recettes du budget 2026, qui doit être adopté via un 49.3. Objectif du Jeanbrun : redonner de l’attrait à l’investissement locatif alors que les ventes aux investisseurs se sont effondrées après la fin du Pinel.
Au cœur de ce nouveau dispositif, on trouve l’amortissement fiscal du logement vide loué nu, inspiré de la location meublée non professionnelle. Dans le neuf, le bailleur pourra amortir 3,5% par an pour un logement à loyer intermédiaire (plafonné à 8.000 euros), 4,5% pour un logement social (plafond 10.000 euros) et 5,5% pour un logement très social (plafond 12.000 euros), selon les simulations publiées par la presse immobilière. Concrètement, cela permet le plus souvent d’annuler l’impôt sur les loyers pendant plusieurs années pour les contribuables les plus imposés.
Déficit foncier boosté et gros travaux exigés dans l’ancien
Autre changement majeur : le déficit foncier généré par l’amortissement et les charges n’est plus limité au seul revenu foncier. Jusqu’à 21.400 euros par an de déficit peuvent être imputés sur le revenu global jusqu’en 2027, contre 10.700 euros dans le régime classique, précise le gouvernement. Dans les faits, un contribuable à 50.000 euros de revenus qui dégage 10.000 euros de déficit ne sera ainsi imposé que sur 40.000 euros.
L’ancien n’est pas laissé de côté, mais sous conditions strictes. Pour bénéficier du Jeanbrun, l’investisseur doit réaliser des travaux représentant au moins 30% du prix d’achat, seuil relevé par rapport aux premières versions du texte. Les taux d’amortissement annoncés sont de l’ordre de 3% pour un logement à loyer intermédiaire, 3,5% pour un logement social et 4% pour un logement très social, avec un plafond d’environ 10.700 euros. Le même plafond majoré de déficit foncier imputable (jusqu’à 21.400 euros) est prévu pour les opérations lourdes de rénovation jusqu’en 2027.
Ainsi, pour un investisseur type, le montage peut vite devenir une bonne affaire. Par exemple, sur un deux‑pièces neuf à 220.000 euros (hors foncier) loué à loyer intermédiaire, l’amortissement annuel de 3,5% représente 7.700 euros, auxquels s’ajoutent les charges classiques (intérêts d’emprunt, travaux, frais de gestion, etc.). De quoi effacer plusieurs milliers d’euros de loyers imposables chaque année. Seule condition : accepter des loyers plafonnés et une détention longue du bien.
Un dispositif partout en France, pour des investisseurs patients
Là où le Pinel fonctionnait par zones, le Jeanbrun ne contient plus cet aspect. Il est censé s’appliquer partout sur le territoire, sous réserve de respecter les plafonds de loyers et une durée minimale de location de neuf ans. Objectif pour le gouvernement : 50.000 logements supplémentaires par an dans le cadre du plan « Relance logement ».
Résultat : les promoteurs et réseaux immobiliers saluent un cadre plus musclé que les versions initiales du statut du bailleur privé, avec amortissement relevé et déficit foncier doublé. Cependant, d’autres spécialistes immobiliers préfèrent rester plus nuancés : ils rappellent que l’amortissement réduit la valeur comptable du bien et peut gonfler la plus‑value taxable en cas de revente avant une vingtaine d’années.
Ainsi, le Jeanbrun n’apparait pas comme un simple « super Pinel ». Au final, c’est un pari structurant sur le retour des bailleurs privés au cœur de la politique du logement. Mais il comporte des risques : des programmes standardisés pourraient proliférer dans les zones peu attractives, et les investisseurs seront engagés sur le très long terme.
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