Une résidence secondaire, un rêve, oui ! Mais qui a un prix. En 2026, la taxe d’habitation ne frappe plus que les résidences secondaires et certains logements vacants. Les résidences principales sont totalement exonérées. Résultat : la majoration sur les résidences secondaires est devenue l’un des impôts les plus dynamiques pour les grandes villes françaises.
Surtaxe en zones tendues : jusqu’à +60%
Dans les villes situées en zones tendues, c’est‑à‑dire là où la demande de logement est plus forte que l’offre, les maires peuvent majorer de 5 à... 60% la part communale de la taxe d’habitation sur les résidences secondaires. Une possibilité renforcée par les dernières lois de finances, avec un périmètre élargi de communes. Sur le terrain, Paris applique par exemple une majoration de 60% sur la cotisation de taxe d’habitation des résidences secondaires.
Pour le reste du territoire national, près de 3 690 communes sont désormais autorisées à appliquer cette surtaxe sur les résidences secondaires. Elles n’étaient que 1 628 à l’avoir effectivement mise en place en 2025, selon la Direction générale des Finances publiques (DGFIP). Des villes comme Paris, Lyon, Bordeaux, La Rochelle, Biarritz ou plusieurs stations de montagne et de bord de mer font partie de celles qui ont choisi les majorations les plus élevées.
Une manne de plus en plus précieuse pour les villes
En dix ans, la facture moyenne de taxe d’habitation sur une résidence secondaire est passée d’environ 650 euros en 2015 à un peu plus de 1 100 euros autour de 2024‑2025, soit une hausse d’environ 70%. La progression a été particulièrement marquée à partir de 2023. Cette taxe est devenue une ressource structurante pour les finances locales depuis la suppression de la taxe d’habitation sur les résidences principales, avec des recettes de plusieurs milliards d’euros par an au niveau national.
Pour les propriétaires, cette majoration devient un paramètre clé au moment de faire les comptes. Avec une taxe d’habitation plus lourde, la rentabilité d’une résidence secondaire peut peser dans les arbitrages : conserver le bien, le mettre en location longue durée, le louer plus cher en saisonnier ou le revendre.
Un outil vraiment efficace contre la crise du logement ?
Face à ce paysage fiscal, qu’en est‑il de la pénurie de logements dans les zones tendues ? Officiellement, l’objectif de cet impôt est d’inciter les propriétaires à remettre des biens sur le marché ou à les destiner à des résidences principales. Mais sur le terrain, la réalité est plus nuancée. Ainsi, plusieurs spécialistes soulignent qu’il est difficile, pour l’instant, de prouver un lien direct entre surtaxe et libération de logements : beaucoup de propriétaires absorbent la hausse ou la compensent via des loyers saisonniers plus élevés, surtout dans les destinations touristiques très prisées.
En revanche, l’effet de « martingale fiscale » est, lui, bien visible : selon la DGFIP et Maire‑info, le nombre de communes ayant instauré une surtaxe a été multiplié par près de cinq en deux ans – de 308 en 2023 à 1 461 en 2024, puis 1 628 en 2025 – et près de 40% des quelque 3 700 communes éligibles y recourent désormais, souvent avec une majoration de 60%, sans qu’une baisse nette et durable de la part de résidences secondaires ne soit pour l’instant documentée dans ces territoires. La surtaxe sur les résidences secondaires apparaît donc comme un impôt en forte hausse et une manne budgétaire croissante pour les grandes villes, sans preuve claire, pour l’instant, qu’elle libère réellement du logement pour les habitants à l’année.
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