Marseille : nouveau laboratoire anti‑Airbnb ?

Marseille va-t-elle changer la donne ? C’est une première pour la cité phocéenne : début février, le tribunal judiciaire a adressé de lourdes condamnations à des multipropriétaires. Ces derniers avaient transformé des immeubles entiers en meublés de courte durée. La justice a donc sifflé la fin de la partie et impose le retour de plusieurs logements sur le marché locatif dans les trois prochains mois, sous peine d’astreinte. La décision devrait faire tache d’huile. Au cœur de la décision, deux personnes qui avaient structuré un parc de 23 meublés exclusivement touristiques dans des quartiers très prisés de la cité phocéenne. Le juge leur reproche de ne pas avoir respecté les règles de changement d’usage et de déclaration en mairie, pourtant obligatoires pour ce type d’activité.

Résultat : des sanctions financières qui sonnent comme un avertissement sérieux pour l’avenir. Si le premier écope d’une amende d’environ 171 000 euros, le second devra payer 40 000 euros. Les sociétés de conciergerie qui géraient les locations sont, elles aussi, mises à contribution, avec plusieurs milliers d’euros à verser à la Ville. À l’inverse, un troisième propriétaire poursuivi a été relaxé. La Ville est condamnée à lui rembourser ses frais de justice. Preuve s’il en est que tous les dossiers ne passent pas le filtre du tribunal.

A Marseille, un cadre local de plus en plus strict

La deuxième ville de France a mis en place un régime de changement d’usage serré : déclaration obligatoire et compensation pour les multipropriétaires. Concrètement, pour chaque appartement transformé en Airbnb qui n’est pas sa résidence principale, la Ville impose de remettre un autre logement de même taille en location classique pour des habitants à l’année. Par ailleurs, la municipalité s’est dotée d’une brigade dédiée qui traque les annonces illégales sur les plateformes et les logements non déclarés. La durée maximale de location de la résidence principale a été abaissée de 120 à 90 jours par an, avec des amendes pouvant atteindre plusieurs dizaines de milliers d’euros en cas de dépassement.

Depuis le 1er janvier, Marseille a renforcé son arsenal contre les locations touristiques en imposant une compensation pour les meublés de tourisme hors résidence principale : pour transformer un logement en Airbnb, le propriétaire doit créer en parallèle un logement de surface équivalente destiné à l’habitation classique. Cette règle, combinée à la possibilité d’infliger des amendes élevées et des astreintes journalières en cas de non‑respect des obligations (déclaration, changement d’usage, durée), renchérit fortement les montages des multipropriétaires.

Un signal fort pour tout le marché

Avec environ 13 000 appartements utilisés comme meublés de tourisme – dont près de la moitié ne respecteraient pas la réglementation –, Marseille connaît une véritable pression immobilière. D’ailleurs, le taux de refus de changement d’usage est passé à plus de 80% en 2024. Preuve s’il en est qu’il y a une véritable politique anti‑Airbnb dans la cité phocéenne. La mairie en avait fait son cheval de bataille depuis quelques années. « En prononçant des amendes sévères mais surtout en ordonnant le retour de ces appartements à un usage permettant d’accueillir des familles marseillaises, le juge a parfaitement compris la démarche du maire », indiquait l’avocat de la Ville, Jorge Mendes Constante.

Marseille, précurseure ? 

La ville se présente comme un véritable laboratoire de la lutte contre les excès d’Airbnb. « Je vais interdire à des gens dont la résidence secondaire devrait servir à de la location normale, pour que tout le monde puisse se loger, de mettre leur logement sur Airbnb », avait annoncé le maire divers gauche Benoît Payan en 2024 à la presse locale.

D’autres grandes villes touristiques françaises – Nice, Biarritz, Paris, Lyon – suivent de près ce tour de vis et ont déjà commencé à durcir leurs propres règles de changement d’usage et de compensation. De quoi annoncer, pour les multipropriétaires les plus offensifs sur le segment des meublés touristiques, un environnement réglementaire de plus en plus hostile dans les années à venir.