Les logements sociaux affichent des loyers inférieurs à ceux du marché privé, mais leurs charges sont en moyenne plus élevées. Energie, entretien des parties communes, hausse des loyers : le coût du logement pèse de plus en plus lourd dans le budget des ménages modestes.
Des charges plus importantes dans le social
Le constat peut surprendre. D’après le panorama du logement social publié par L’Agence nationale de contrôle du logement social (Ancols), les charges payées par les locataires de HLM ont atteint 300 euros par mois en 2024, contre 281 euros dans le parc locatif privé.
La différence s’élève ainsi à 19 euros par mois, soit 228 euros sur une année. Ces montants correspondent uniquement aux charges locatives et non au loyer total acquitté par les occupants.
Les charges du parc social ont augmenté de 24% entre 2019 et 2024, la conséquence de la flambée des prix de l’énergie après la guerre en Ukraine. L’énergie représente désormais plus de la moitié de ces dépenses, tandis que l’entretien du bâtiment, des parties communes et de l’intérieur des logements en constitue environ un quart.
Une différence significative
Selon l’Ancols, la différence entre le parc social et le parc privé provient en particulier de l’entretien des parties communes. Ce poste représente en moyenne 43 euros par logement et par mois dans le parc social, contre seulement 16 euros dans le privé. L’écart atteint donc 27 euros mensuels.
L’organisme appelle toutefois à interpréter ces résultats avec prudence. Les données disponibles ne permettent pas encore de comparer précisément la nature, la fréquence et l’efficacité des interventions réalisées par les bailleurs. Une étude est en cours afin d’harmoniser la classification de ces dépenses et de rendre les pratiques plus facilement comparables.
Ces chiffres ne permettent donc pas de conclure à une surfacturation de la part des bailleurs sociaux. Ils montrent en revanche que l’entretien occupe une place nettement plus importante dans les charges supportées par leurs locataires.
Des dépenses qui augmentent plus vite que les loyers
Le poids des charges dans le budget consacré au logement progresse. Elles représentaient 37,2 % des dépenses de logement des locataires du parc social en 2019, contre 39,1 % en 2024.
Les loyers augmentent eux aussi. Le loyer moyen d’un logement social, hors charges, s’est établi à 442 euros par mois en 2024, en hausse de 3,5 % sur un an, selon l’Ancols.
La progression est particulièrement marquée pour les logements financés par un prêt locatif social (PLS), qui correspondent à la catégorie de logements sociaux affichant les loyers les plus élevés. Leur prix a dépassé pour la première fois 10 euros/m², soit une augmentation de 9 % en un an.
Un reste à charge qui pèse sur les ménages modestes
Cette évolution fragilise l’accessibilité du parc social. Le Haut Comité pour le droit au logement a récemment alerté sur la proportion croissante de logements sociaux dont le loyer dépasse le plafond retenu pour le calcul des aides personnalisées au logement. Une partie plus importante du coût reste alors à la charge des ménages.
Serge Bossini, directeur général de l’Ancols, souligne également le décalage entre l’augmentation des loyers sociaux et celle des revenus des 30 % de ménages les plus modestes. Malgré cette pression, le taux de loyers impayés a légèrement diminué, passant de 1,7 % en 2023 à 1,6 % en 2024.
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