La loi de finances pour 2026 modifie la fiscalité en fusionnant les deux taxes sur les logements vacants afin de simplifier le dispositif. Dès 2027, une taxe unique remplacera les dispositifs actuels, avec des conditions différentes selon les communes concernées.
Qu’est-ce qu’un logement « vacant » ?
Un logement est considéré comme vacant, au sens fiscal, lorsqu’il est inoccupé, non meublé ou meublé de manière insuffisante pour permettre une occupation normale. Il doit également disposer des équipements essentiels, tels que l’électricité, les sanitaires et l’eau courante. La durée d’inoccupation nécessaire pour être imposable dépend du dispositif applicable.
Si vous êtes propriétaire ou usufruitier d’un logement vacant, vous pouvez actuellement être redevable de la taxe annuelle sur les logements vacants (TLV) ou de la taxe d’habitation sur les logements vacants (THLV), selon la commune où se situe votre bien.
Deux taxes selon la localisation du logement
La taxe ne s’applique pas de la même façon selon la commune où se situe le bien.
- La taxe annuelle sur les logements vacants (TLV) concerne les logements vacants depuis au moins un an au 1er janvier de l’année d’imposition, dans les communes situées en zone tendue. Ces territoires se caractérisent par un déséquilibre important entre l’offre et la demande, qui rend l’accès au logement difficile.
- La taxe d’habitation sur les logements vacants (THLV) concerne les logements situés hors du zonage de la TLV, vacants depuis plus de deux ans au 1er janvier de l’année d’imposition. Elle ne s’applique que si la commune ou l’intercommunalité compétente a décidé de l’instaurer.
Une taxe unique, mais des conditions différentes en 2027
À partir des impositions établies au titre de 2027, les deux taxes fusionneront pour devenir la taxe sur la vacance des locaux d’habitation.
En zone tendue, elle s’appliquera automatiquement aux logements vacants depuis au moins un an au 1er janvier de l’année d’imposition. La liste des communes concernées figure dans le décret du 25 août 2026.
Hors zone tendue, son instauration restera facultative, par délibération de la commune ou de l’intercommunalité compétente. Le seuil sera alors d’au moins deux ans au 1er janvier de l’année d’imposition.
La taxe sera due par le propriétaire ou l’usufruitier. Dans certaines situations, elle pourra aussi incomber au titulaire d’un bail à construction, à réhabilitation ou emphytéotique. Ce dernier est un bail de très longue durée, supérieure à 18 ans et pouvant atteindre 99 ans, qui accorde au preneur des droits étendus sur le bien.
L’administration fiscale s’appuiera notamment sur la déclaration d’occupation des biens immobiliers pour identifier les contribuables concernés.
Des taux pouvant atteindre 60 %
La taxe sera calculée à partir de la valeur locative cadastrale, c’est-à-dire le loyer annuel théorique que le logement pourrait produire s’il était loué.
En zone tendue, les taux resteront fixés à 17 % la première année d’imposition et à 34 % les années suivantes. Les communes pourront toutefois décider de les relever, dans la limite de 30 % la première année et de 60 % ensuite.
Hors zone tendue, la collectivité fixera le taux dans la limite de 50 %. Ces modalités de calcul sont détaillées par Service-Public dans sa présentation de la réforme de 2027.
À Paris, la municipalité a décidé d’appliquer les taux maximaux dès 2027, soit 30 % la première année d’imposition et 60 % les années suivantes. Avec cette mesure, la Ville de Paris vise la remise sur le marché d’environ 20 000 logements vacants, en incitant leurs propriétaires à les louer ou à les vendre.
Trois cas d’exonération à connaître
Tous les logements inoccupés ne seront pas automatiquement taxés. Parmi les exclusions prévues, trois situations sont à retenir :
- L’inoccupation du logement est indépendante de votre volonté. Cela peut concerner un bien proposé à la vente ou à la location au prix du marché, mais qui ne trouve pas preneur. Une procédure judiciaire, une succession bloquée ou des travaux lourds nécessaires pour rendre le logement habitable peuvent également être concernés. Vous devez pouvoir justifier votre situation.
- Votre logement a été occupé plus de 90 jours consécutifs. Cette occupation doit avoir eu lieu pendant l’année précédente en zone tendue, ou pendant les deux années précédentes dans les autres communes. Plusieurs séjours courts ne suffisent donc pas à remplir cette condition.
- Le logement appartient à un organisme HLM. Les logements détenus par ces organismes, ainsi que par certaines sociétés d’économie mixte de logement social, sont exclus du dispositif.
Les ADIL pour faire le point sur sa situation
Les propriétaires qui souhaitent comprendre les règles applicables à leur logement peuvent se rapprocher de leur Agence départementale d’information sur le logement (ADIL).
Ces agences apportent des conseils gratuits, neutres et personnalisés sur les questions juridiques, financières et fiscales liées au logement. Elles peuvent aider à examiner une situation particulière, à comprendre les conditions d’exonération et à identifier les démarches adaptées.
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