Tout juste lancé et déjà amendé ? Adoptée en première lecture à l’Assemblée nationale le 28 mai, la proposition de loi de l’ancienne ministre du Logement, Valérie Létard, députée LIOT, a pour objectif de donner un second souffle au dispositif Jeanbrun. Ce dernier est censé relancer l’investissement locatif privé. Derrière la volonté, un objectif clair : corriger des règles jugées trop restrictives par les professionnels, sans pour autant renoncer aux exigences de loyers abordables et de rénovations énergétiques.
Pour rappel, le dispositif Jeanbrun, entré en vigueur en février dernier pour remplacer le Pinel, a pour but de relancer l’investissement locatif en échange de loyers encadrés et d’un engagement de location de longue durée. Problème : dans un contexte de hausse des taux et d’explosion du coût des travaux, les conditions d’application ont rapidement été jugées trop lourdes. Au final, seuls les appartements situés dans des immeubles collectifs étaient éligibles et, dans l’ancien, les travaux de rénovation devaient représenter au moins 30% du prix d’acquisition, tout en permettant d’atteindre une très bonne étiquette énergétique. De quoi en décourager plus d’un.
Ce que change le texte Létard
C’est là qu’arrive la proposition de loi Létard. Objectif : élargir le champ d’application du dispositif. Les maisons anciennes sont désormais concernées, à condition qu’elles soient louées vides comme résidence principale et qu’elles respectent le cadre du dispositif Jeanbrun.
Autre changement majeur : la fin du seuil minimal de 30% du prix d’achat obligatoire pour les travaux dans l’ancien. Jusqu’ici, pour bénéficier de l’amortissement Jeanbrun sur un logement ancien, le propriétaire devait engager un chantier de rénovation représentant au moins un tiers de l’acquisition, tout en visant un haut niveau de performance énergétique. Désormais, le critère ne porte plus sur le montant des travaux, mais sur le résultat énergétique : l’objectif est de gagner une ou deux classes au DPE (diagnostic de performance énergétique) selon la situation de départ, en particulier pour les logements les plus énergivores.
« Par ces mesures immédiatement opérationnelles, attendues par le secteur, cette proposition de loi entend contribuer à une mobilisation plus rapide et plus efficace du parc de logements existants afin de répondre à l’ampleur de la crise du logement », peut‑on lire dans l’exposé des motifs de la proposition de loi portée par Valérie Létard.
Mais des conditions qui restent très exigeantes
Revers de la médaille : l’assouplissement reste très encadré. La durée d’engagement locatif est toujours fixée à au moins neuf ans. Sans cela, l’avantage fiscal est remis en cause en cas de sortie anticipée. Les loyers demeurent strictement encadrés. Concrètement, le propriétaire doit accepter une décote par rapport au marché, ce qui pèse sur la rentabilité. À cela s’ajoutent des plafonds de revenus pour les locataires, qui limitent encore la marge de manœuvre du bailleur.
Dernier élément : la contrainte énergétique. La loi Climat et Résilience prévoit le retrait progressif du marché locatif des logements les plus énergivores, d’abord les G, puis les F et, plus tard, les E. Pour un propriétaire qui détient un logement mal classé et veut profiter du Jeanbrun, cela signifie financer des rénovations parfois lourdes pour améliorer sa note DPE, en plus d’accepter des loyers plafonnés et une location longue durée.
Reste une question en suspens : même assoupli par la proposition de loi Létard, le Jeanbrun sera‑t‑il assez attractif pour convaincre les propriétaires de revenir massivement vers l’investissement locatif ?
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