C’est une anomalie, une de plus, cette fois à mettre sur le compte de l’Île-de-France. Selon une étude FPI/Capem/ESPI2R, la quasi‑totalité du parc de logements franciliens est en situation de sous‑occupation : 96% des quartiers étudiés présentent un excédent de pièces par rapport à la composition des ménages. Autrement dit, le parc est globalement trop grand à l’heure où les foyers, eux, rapetissent. Une bizarrerie, alors même que la région manque de petits logements adaptés aux foyers d’aujourd’hui. Les promoteurs estiment qu’il faudrait produire 200 000 deux‑pièces supplémentaires entre 2021 et 2030 pour rééquilibrer le marché francilien.
Pour arriver à ces conclusions, il est nécessaire de dresser un portrait sociologique de la génération actuelle. Les séparations sont plus fréquentes et la taille moyenne des foyers diminue, tombée à environ 2,14 personnes par ménage en 2023 contre plus de 2,5 au début des années 1990, selon l’Insee. La population vieillit, et surtout vieillit seule : une personne de 65 ans ou plus sur trois vit désormais seule dans son logement, une proportion qui dépasse 45% chez les 85 ans et plus. Une grande partie de la hausse du nombre de ménages à horizon 2050 serait portée par ces personnes âgées vivant seules.
Résultat : la demande se concentre de plus en plus sur des studios et des deux‑pièces. Pourtant, dans l’immense majorité des logements franciliens, on compte toujours au moins une pièce « de trop » au regard du nombre d’occupants.
Une redéfinition sociale de la famille
Une sous‑occupation que l’on retrouve d’abord chez les retraités, nombreux à rester dans des appartements familiaux devenus trop grands, mais aussi chez les ménages aisés, cadres notamment, qui occupent des logements plus vastes que ne l’exigerait leur taille.
Le paradoxe dans tout ça : de nombreuses familles et jeunes actifs cherchent désespérément un logement à la bonne taille, sans parvenir à le trouver ni à un prix abordable. Le marché peine à faire circuler les biens : la rotation est faible, on reste longtemps dans le même logement, et les ajustements par la revente ou la location sont limités.
Des politiques publiques à contre‑temps
Une fois ce constat posé, les professionnels estiment qu’il faudrait ajouter environ 200 000 T2 en Île-de-France d’ici 2030. Si le chiffre donne une idée du retard accumulé, il dessine aussi une stratégie opérée dans la région capitale depuis de nombreuses années : pendant longtemps, les politiques publiques ont privilégié la construction de grands appartements familiaux. Or le moteur des besoins a changé, le desserrement des ménages crée désormais la demande. « Dans la métropole du Grand Paris, on nous demande au moins 30% de logements familiaux, c’est‑à‑dire au‑delà du T3 », explique Bruno Halluin, co‑président de la FPI Île-de-France et président de la société Dream, cité par BFMTV.
Sauf que cette demande se fracasse sur le mur des réalités de la production. Les permis de construire reculent, les coûts explosent, les opérations se montent plus difficilement : la construction neuve traverse une crise profonde. En d’autres termes, les objectifs régionaux de logements neufs ne sont pas atteints, alors qu’il faudrait non seulement construire davantage, mais aussi mieux cibler la typologie, en produisant plus de studios et de T2.
Sur le terrain, les Franciliens se heurtent à des parcours résidentiels bloqués. Les jeunes couples ou les personnes seules ne trouvent pas de deux‑pièces accessibles ; les seniors qui voudraient « descendre en taille » pour alléger leurs charges n’ont pas d’offre adaptée ; les familles restent dans des logements qui ne correspondent plus à leurs besoins. Ce tableau pessimiste met en lumière l’urgence de reprendre la politique du logement dans la région capitale : comment mieux utiliser le parc existant, encourager le passage de grands à plus petits logements, et orienter la production neuve vers les typologies réellement demandées ? Autant de questions qui, pour l’heure, restent largement en suspens.
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