Acheter un logement implique de prévoir, en plus du prix de vente, plusieurs frais versés au moment de la signature de l’acte authentique. Couramment appelés « frais de notaire », ils comprennent principalement des taxes collectées pour le compte de l’État et des collectivités, mais aussi la rémunération du notaire et les frais liés aux formalités. Alors, comment anticiper ces frais et les comprendre ?
Que comprennent les frais de notaire en 2026 ?
Les frais de notaire pour un achat immobilier ne correspondent pas uniquement à la rémunération du professionnel ; ils regroupent, en effet, plusieurs catégories de dépenses.
La plus importante est constituée des droits de mutation à titre onéreux (DMTO), également appelés droits d’enregistrement ou taxe de publicité foncière selon les situations. Une partie de ces taxes revient aux départements et aux autres collectivités.
S’y ajoutent les émoluments du notaire, dont le montant est réglementé, ainsi que les débours et les frais liés aux différentes formalités nécessaires à la vente. Le notaire demande généralement une provision avant la signature, puis procède à la régularisation lorsque le montant définitif des taxes et frais est connu.
Pour un logement ancien, les frais d’acquisition représentent généralement environ 7 à 8 % du prix du bien. Pour un logement neuf, ils sont généralement plus faibles, de l’ordre de 2 à 3 %, notamment parce que les droits de mutation sont réduits lorsque la vente est soumise à la TVA dans les conditions prévues par la loi.
Quel est le barème des frais de notaire ?
Le montant des droits de mutation dépend notamment du département. Le taux de la taxe départementale est fixé en principe à 3,80 %, mais les conseils départementaux peuvent le modifier dans une fourchette allant de 1,20 % à 4,50 %. Depuis le 1er avril 2025, la loi permet également aux départements de relever temporairement ce taux jusqu’à 5 %. Cette possibilité peut s’appliquer aux actes conclus jusqu’au 31 mars 2028.
Cette hausse supplémentaire ne concerne toutefois pas les acquéreurs qui réalisent une première propriété destinée à leur résidence principale, sous réserve de respecter les conditions prévues par les textes. Le dispositif vise notamment les personnes qui n’ont pas été propriétaires de leur résidence principale au cours des deux années précédant l’acquisition.
À cela s’ajoutent les émoluments du notaire. Selon Eco Immobilier, pour une vente immobilière, leur barème est progressif : 3,870 % jusqu’à 6 500 €, 1,596 % de 6 500 à 17 000 €, 1,064 % de 17 000 à 60 000 €, puis 0,799 % au-delà de 60 000 €. Ces taux s’appliquent par tranches et non sur l’intégralité du prix d’achat.
Comment calculer les frais de notaire sur un achat immobilier ?
Pour effectuer un calcul des frais de notaire, il faut commencer par déterminer le prix d’achat du logement, puis identifier son statut : ancien ou neuf. Pour un logement ancien, il faut ensuite tenir compte du taux de droits de mutation applicable dans le département. À ce montant s’ajoutent les émoluments réglementés du notaire, les débours et les différentes formalités.
Il n’existe donc pas un pourcentage unique permettant de connaître exactement les frais à l’euro près. Une estimation de 7 à 8 % constitue toutefois un bon ordre de grandeur pour un logement ancien. Par exemple, pour une maison à 200 000 €, il faut prévoir environ 14 000 à 16 000 € de frais d’acquisition. Pour une maison à 250 000 €, l'enveloppe se situe autour de 17 500 à 20 000 €. Gardez en tête que ces montants restent indicatifs et peuvent varier selon le département et les caractéristiques de l'opération.
Ce qu’il faut retenir sur vos frais de notaire en 2026
Vous l’aurez compris, le montant des frais de notaire constitue une dépense importante à intégrer au budget d’un achat immobilier. En 2026, la différence reste notable entre un logement ancien et un logement neuf, tandis que les droits de mutation peuvent varier selon le département. Avant de finaliser votre financement, nous vous conseillons fortement d’estimer ces frais en fonction du prix du bien et de sa nature, afin de disposer d’un budget d’achat réellement adapté à votre projet.
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