Décidément, la vie de l’encadrement des loyers n’est pas un long fleuve tranquille. Pour rappel, son principe : plafonner le loyer de base selon les caractéristiques du logement et sa localisation. Un complément peut s’y ajouter pour certaines caractéristiques de localisation ou de confort.
Le dispositif pourrait obtenir deux ans de plus, mais pas de blanc-seing. Mercredi 14 octobre, la commission des affaires économiques du Sénat a voté sa prolongation. Pas question de le rendre permanent ni de l’ouvrir à de nouveaux territoires, comme l’avaient voté les députés l’an passé. Le texte doit encore être examiné en séance publique au Sénat le 21 octobre.
Une prudence qui fait écho aux réserves de la Cour des comptes. Si les magistrats de la rue Cambon reconnaissent un effet modérateur sur les loyers à court terme, ils estiment que le fonctionnement du dispositif mérite une sérieuse révision.
Deux ans de répit, pas davantage
« Les conditions pour pérenniser cette expérimentation ne sont pas réunies », estime la commission des affaires économiques, dans la synthèse du rapport d’Amel Gacquerre (Union centriste). Résultat : la commission propose un sursis de deux ans. Pas davantage. Et pas de nouveaux territoires. Objectif : mieux évaluer le dispositif, notamment ses conséquences sur l’offre locative.
Appliqué dans 70 communes, dont Paris et Lyon, l’encadrement concerne près de 1,2 million de locataires du parc privé. Certains voulaient aller beaucoup plus loin le mois dernier. Une dizaine de maires, dont ceux de Lyon et de Villeurbanne, ont réclamé dans un communiqué collectif « la pérennisation pleine et entière de l’encadrement des loyers, au-delà de son caractère expérimental ». Ils demandent aussi son extension aux collectivités volontaires.
Un frein à la hausse, oui. Mais pas un coup de baguette magique
Dans son rapport, la Cour des comptes relève pour sa part un effet modérateur à court terme, tout en soulignant les incertitudes qui entourent sa mesure. Elle cite notamment une évaluation remise au Parlement en mai dernier, qui relève un effet « assez similaire sur l’ensemble du parc avec des baisses moyennes pour la plupart comprises entre 2 et 4 % ». Par rapport à quoi ? À la hausse qui serait intervenue sans le dispositif. Les loyers auraient donc moins augmenté, sans nécessairement baisser.
Et du côté des propriétaires ? À moyen et long terme, la Cour évoque « une baisse de l’offre locative et du volume de construction », relevée dans une analyse internationale portant sur 196 études. Mais qu’en est-il en France ? Le manque de recul et les limites des données disponibles empêchent de tirer une conclusion solide sur les effets à long terme de l’expérimentation.
Des bases fragiles...
Pour fixer les plafonds, encore faut-il bien connaître les loyers pratiqués. Or la photographie du marché manque de netteté. Les logements loués directement par leur propriétaire sont trop peu représentés dans les informations recueillies. La taille des appartements est aussi mal prise en compte : les calculs sous-estiment le prix au mètre carré des petites surfaces et surestiment celui des grandes. La Cour pointe ainsi des « biais structurels ne permettant pas d’en garantir la représentativité ».
Pour le locataire qui veut contester son loyer, autre casse-tête : à qui s’adresser et dans quel délai ? La Cour dénombre trois voies de recours et huit situations possibles, avec des règles différentes. Le hic ? Un propriétaire peut appliquer un complément de loyer, mais la loi ne dit pas assez clairement ce qui l’y autorise. Résultat : les décisions de justice se multiplient, sans toujours aller dans le même sens.
Réformer ou débrancher ?
Pour prolonger l’expérimentation, la Cour des comptes appelle donc à une « réforme structurelle d’amélioration et de simplification du dispositif ». Des données plus fiables, des calculs plus transparents, des règles plus claires et des démarches plus simples pour les locataires.
À défaut, la Cour envisage de mettre fin à l’expérimentation pour mieux faire respecter les règles qui limitent déjà les augmentations de loyer. Une solution qu’elle juge « plus claire pour les personnes concernées » et « moins “lourde” administrativement ». Le temps presse : sans nouveau texte, l’expérimentation prendra fin en novembre.
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