Les travaux dans l’ancien sont-ils en train de devenir la nouvelle tendance des bailleurs privés ? En ce début d'année 2026, tout converge : réforme du DPE (diagnostic de performance énergétique), nouveau statut du bailleur privé dit “Jeanbrun”, prolongation du déficit foncier renforcé… Les pouvoirs publics incitent clairement les propriétaires à engager des travaux pour relancer l’investissement locatif dans des marchés encore abordables.
Passoires thermiques : calendrier durci et réforme 2026
Au cœur de cette stratégie, un calendrier strict. Les logements classés G au DPE sont interdits à la location pour les nouveaux baux depuis le 1er janvier 2025 ; les “F” seront à leur tour prohibés en 2028, puis les “E” en 2034. Dans le même temps, la réforme du DPE entrée en vigueur le 1er janvier 2026 revoit le mode de calcul pour les logements chauffés à l’électricité, en abaissant le coefficient de conversion de 2,3 à 1,9. Selon les estimations des spécialistes, entre 700 000 et 850 000 logements devraient ainsi sortir mécaniquement du statut de passoire thermique, sans travaux, grâce à ce coup de pouce aux chauffages électriques.
C’est donc plusieurs scénarios qui se dessinent pour les bailleurs. Certains logements “tout‑électrique” remontent dans la hiérarchie du DPE et échappent à l’interdiction, quand les vraies passoires, mal isolées ou chauffées au fioul, restent sous forte pression réglementaire. Par ricochet, la décote à l’achat des logements classés F ou G se renforce, tandis que le potentiel de revalorisation après travaux devient plus attractif. La seule réponse, pour un bailleur, consiste à engager des travaux et à adapter le bien aux nouvelles règles, une démarche qui peut s’avérer payante dans les villes moyennes et les marchés encore accessibles.
Jeanbrun : un statut 2026 qui récompense l’ancien avec travaux
Le nouveau statut de bailleur privé – le fameux dispositif Jeanbrun –, adopté dans la loi de finances 2026, marque un tournant pour l’investissement locatif, en neuf comme en ancien. Dans l’ancien à rénover, il permet un amortissement d’environ 3% par an, majoré jusqu’à 4% ou 4,5% selon le niveau de loyer pratiqué (intermédiaire, social ou très social), à condition de réaliser au moins 30% de travaux par rapport au prix d’achat. Le Jeanbrun remplace ainsi l’esprit du Pinel en recentrant l’avantage sur ceux qui acceptent réellement de rénover les logements existants plutôt que d’acheter du clé en main.
Dans les faits, un bailleur qui achète un appartement très énergivore dans une ville moyenne, investit lourdement dans l’isolation, le chauffage et les menuiseries, puis loue à un loyer “abordable”, peut amortir fiscalement son bien sur plusieurs années tout en améliorant fortement son DPE.
Déficit foncier prolongé et dispositifs cumulables jusqu’en 2027
Dans le cadre du budget 2026, le doublement du plafond de déficit foncier imputable sur le revenu global pour les travaux de rénovation énergétique a été prolongé jusqu’à fin 2027 : il reste fixé à 21 400 euros par an, contre 10 700 euros pour le régime classique. Ce mécanisme vise précisément les travaux permettant de faire sortir un logement des classes F ou G, et constitue une incitation forte à lancer des chantiers lourds dans l’ancien.
En parallèle, le Denormandie – défiscalisation de l’investissement locatif dans l’ancien avec travaux dans des centres‑villes ciblés – est prolongé jusqu’au 31 décembre 2027, à condition que les travaux représentent au moins 25% du coût total de l’opération ; il peut se combiner avec d’autres outils comme Loc’Avantages ou des aides locales.
Au final, la combinaison “achat décoté d’une passoire”, “gros travaux pour améliorer le DPE”, “statut Jeanbrun + déficit foncier dopé” devient la stratégie en vogue pour les bailleurs privés qui acceptent de miser sur la seconde main rénovée plutôt que sur un neuf standardisé.
Pour pouvoir laisser un commentaire, vous devez Vous connecter avec votre compte