C’est un coup de froid qui semble se dessiner. Alors que les températures grimpent, le marché de l’immobilier ancien s’apprête à ralentir, une mauvaise nouvelle après les prémices de reprise observés en 2025. Selon la dernière note du Groupe BPCE, publiée début juin, les ventes sur ce segment devraient reculer de 6% cette année, pour revenir autour de 890 000 transactions. Pas d’effondrement, certes, mais un passage symbolique sous le seuil des 900 000 ventes.
Le coup d'arrêt est impressionnant par rapport à l'an passé. En 2025, environ 951 000 opérations avaient été conclues dans l'ancien, soit une progression de 13% sur un an, selon BPCE. Ce niveau était proche de celui constaté par l'Insee et les notaires, avec 951 000 ventes de logements anciens comptabilisées sur douze mois glissants fin décembre 2025, contre 907 000 six mois plus tôt. Fin mars 2026, les premiers signaux de retournement étaient déjà visibles : les transactions du mois ont été inférieures de 8% à celles de mars 2025.
La difficile remontée des taux
Une explication à tout ça ? Selon BPCE, cette baisse annoncée tient d’abord à l’évolution du crédit immobilier. La moyenne des taux des nouveaux prêts pour l’habitat s’établissait à 3,22% en mars 2026 et pourrait atteindre autour de 3,43% d’ici la fin de l’année, d’après les projections de la banque. Or qui dit hausse des taux dit coût de l’emprunt plus élevé. Résultat : la marge de manœuvre des ménages se réduit, et leur capacité d’achat immobilier avec.
Les barèmes des courtiers confirment cette tendance. Début 2026, les taux tournent autour de 3,30–3,40% sur 20 ans et approchent 3,5% sur 25 ans. Résultat : BPCE anticipe environ 175 milliards d’euros de crédits à l’habitat distribués cette année, soit une baisse de 6%. Moins de prêts accordés, c’est mécaniquement moins de possibilités d’achat pour les ménages. À cela s'ajoutent la dégradation de la conjoncture : le taux de chômage est remonté à 8,1% fin mars (+0,7 point sur un an) et le choc géopolitique au Moyen-Orient de fin février 2026, qui a ravivé les pressions inflationnistes. Autant de facteurs qui poussent de nombreux ménages à différer leur projet ou à se tourner vers des logements plus éloignés de leur lieu de travail.
Des prix globalement stables
Dans cette litanie de mauvaises nouvelles pour le marché de l’ancien, les données présentées ne plaident pas pour autant en faveur d’un scénario de krach. Les prix devraient rester quasi stables à l’échelle nationale, avec même un très léger repli de l’ordre de 0,1%, selon BPCE. Ce mouvement ferait suite à une hausse cumulée d’environ 0,4% sur les deux années précédentes. De son côté, l'Insee constate encore une légère hausse de 0,2% des prix des logements anciens au premier trimestre 2026, après +0,3% au dernier trimestre 2025.
À moins que le marché ne devienne, surtout, plus exigeant. Plus calme, plus rationnel. Les logements bien situés et plutôt économes en énergie continuent de trouver preneur, parfois après une négociation un peu plus serrée, alors que les biens énergivores ou mal placés doivent accepter des baisses de prix plus nettes.
De quoi en déduire que 2026 ressemble surtout à une année de mise à niveau pour l’immobilier ancien. Avec un marché français qui repasse sous la barre des 900 000 transactions, un crédit qui se durcit mais des prix qui tiennent globalement le cap, on est plus dans l’ajustement que dans le krach. C’est donc toujours la même rengaine : vendeurs et acheteurs doivent faire preuve de plus de souplesse sur les prix, accepter davantage de négociations et présenter des dossiers de financement très bien ficelés.
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