Le 122e Congrès des notaires de France, organisé à Lille du 30 septembre au 2 octobre 2026, a adopté une proposition de réforme de la fiscalité des plus-values immobilières des particuliers. Elle comporte trois volets, dont le principal consiste à ramener de 30 à 22 ans la durée nécessaire pour être totalement exonéré de prélèvements sociaux, afin de l'aligner sur celle de l'impôt sur le revenu.
À ce stade, rien ne change pour les vendeurs : le Congrès formule des propositions d'évolution du droit, et seule une modification de la loi pourrait les rendre applicables.
Pourquoi existe-t-il aujourd'hui deux délais ?
Lorsqu'elle est imposable, une plus-value immobilière est soumise à 19 % d'impôt sur le revenu et à 17,2 % de prélèvements sociaux, avec des abattements selon la durée de détention. Mais les deux impositions ne disparaissent pas au même rythme : l'impôt sur le revenu est totalement supprimé après 22 ans de détention, les prélèvements sociaux après 30 ans.
L'exemple donné par Service-Public montre l'écart. Après 25 ans, une plus-value de 10 000 euros est exonérée d'impôt sur le revenu, mais l'abattement sur les prélèvements sociaux n'est que de 55 % : 4 500 euros restent donc taxables.
La résidence principale, déjà exonérée de plus-value immobilière sous conditions, n'est pas concernée par cet alignement. Le livret du Congrès évalue le coût de cette mesure à 1,4 milliard d'euros, sur la base des données de 2022.
Un ralentissement d'abord lié aux taux, selon le livret
La proposition intervient après plusieurs années de fort ralentissement du marché. Les transactions dans l'ancien sont passées de 1,176 million en 2021 à 780 000 en 2024, soit une baisse de plus de 30 %, et les recettes tirées des plus-values immobilières de 3,6 milliards d'euros en 2023 à 2,8 milliards en 2024.
Le livret souligne que si la hausse des taux d'intérêt est le déterminant principal de ce recul, la fiscalité peut aussi entrer en ligne de compte : les notaires constatent que certains propriétaires diffèrent leur vente dans l'attente d'un régime plus favorable. Le livret ne chiffre cependant pas leur nombre.
Deux autres volets
Le deuxième volet prévoit une exonération de la plus-value à hauteur des sommes réinvesties dans les deux ans suivant la vente, pour un bien détenu depuis plus de cinq ans. Les investissements éligibles seraient définis par la loi : le livret cite notamment certains investissements locatifs, dont le Denormandie et le dispositif Jeanbrun, également appelé Relance logement, ainsi que des secteurs liés à la souveraineté européenne et la dette de l'État.
En cas de non-respect des conditions, l'impôt exonéré redeviendrait exigible, avec des intérêts de retard et une amende de 10 %. Contrairement à l'alignement à 22 ans, le livret des propositions ne chiffre pas ce mécanisme.
Le troisième volet concerne les biens détenus en démembrement de propriété. Usufruitier et nu-propriétaire pourraient convenir de celui qui supportera définitivement l'impôt, sans changer le contribuable légalement redevable. La convention devrait être établie au plus tard lors de la vente et justifiée par des considérations objectives.
En attendant une éventuelle évolution législative, la règle reste inchangée : 22 ans pour l'exonération totale d'impôt sur le revenu, 30 ans pour celle des prélèvements sociaux.
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