À l’approche de la saison de ski, le marché immobilier haut de gamme des Alpes françaises affiche de fortes disparités. Selon la dernière étude de Knight Frank, les prix progressent à Courchevel et Val d’Isère, tandis qu’ils stagnent à Megève et reculent à Morzine. Sur cinq ans, les Alpes françaises (+12 %) affichent une progression nettement inférieure à celle des Alpes suisses (+29 %).
- Les stations françaises face à la concurrence alpine
- Courchevel et Val d’Isère en tête des hausses
- Chamonix, Megève et Méribel et Les Gets stagnent, Morzine recule
- Des évolutions de prix très contrastées selon les stations
- L’altitude influence de plus en plus les prix
- La montagne séduit désormais bien au-delà de l’hiver
Les stations françaises face à la concurrence alpine
L’immobilier de luxe à la montagne continue de séduire, mais toutes les stations ne profitent plus de la même dynamique. Selon l’Alpine Report 2026-2027 de Knight Frank, publié en octobre 2026, les prix des biens haut de gamme ont progressé de 12 % en cinq ans dans les stations françaises étudiées, contre 29 % dans les stations suisses. Un écart qui témoigne d’une évolution moins dynamique du marché français.
Derrière cette hausse globale se cachent toutefois des évolutions contrastées. Certaines stations continuent d’enregistrer des augmentations significatives, quand d’autres connaissent une stabilisation, voire un recul de leurs prix. L’altitude, la rareté des biens et l’attractivité des stations tout au long de l’année contribuent à redessiner le marché. Les chiffres portent sur le segment haut de gamme étudié par Knight Frank, et non sur l’ensemble des logements en vente.
Courchevel et Val d’Isère en tête des hausses
Parmi les stations françaises étudiées, Courchevel Village affiche la plus forte progression, avec une hausse de 6,1 % des prix de l’immobilier haut de gamme sur un an, à fin juin 2026. Le mètre carré s’y négocie entre 17 300 et 19 200 euros sur ce segment.
Courchevel Moriond suit avec une augmentation de 5,2 %, devant Val d’Isère, où les prix progressent de 5 %. Dans cette dernière station, il faut désormais compter entre 23 600 et 26 100 euros le mètre carré pour un bien de prestige.
À Courchevel 1850, l’une des adresses les plus exclusives des Alpes françaises, la hausse atteint 3,4 %. Les valeurs restent parmi les plus élevées du marché, avec des prix compris entre 31 700 et 35 000 euros le mètre carré.
Chamonix, Megève et Méribel et Les Gets stagnent, Morzine recule
La situation est différente dans plusieurs autres destinations alpines. À Chamonix, Megève, Méribel et aux Gets, les prix du haut de gamme sont restés stables au cours des douze derniers mois.
Morzine enregistre même une baisse de 3,3 % sur un an. Dans cette station de Haute-Savoie, les prix se situent désormais entre 9 000 et 9 900 euros le mètre carré sur le segment étudié.
Ces écarts montrent que la réputation d’une station ne suffit plus à garantir une augmentation des prix. Les caractéristiques du marché local, la disponibilité des biens et la qualité des infrastructures jouent également un rôle dans l’évolution des valeurs immobilières.
L’altitude semble aussi peser. Morzine, Les Gets, Chamonix et Megève ont toutes leur centre situé sous 1 200 mètres, une catégorie de stations où les prix du haut de gamme ont tendance à reculer.
Des évolutions de prix très contrastées selon les stations
Les données de Knight Frank font apparaître des écarts importants entre les principales stations françaises, aussi bien en matière de prix que d'évolution sur un an.
| Station | Évolution sur un an | Prix au m2 |
|---|---|---|
| Courchevel Village | +6,1 % | 17 300 à 19 200 € |
| Courchevel Moriond | +5,2 % | 16 800 à 18 600 € |
| Val d’Isère | +5,0 % | 23 600 à 26 100 € |
| Courchevel 1850 | +3,4 % | 31 700 à 35 000 € |
| Chamonix | 0 % | 13 500 à 14 900 € |
| Megève | 0 % | 14 300 à 15 800 € |
| Méribel | 0 % | 17 400 à 19 200 € |
| Les Gets | 0 % | 9 600 à 10 600 € |
| Morzine | -3,3 % | 9 000 à 9 900 € |
Source : Knight Frank, The Alpine Report 2026-2027. Évolution annuelle à fin juin 2026 et fourchettes de prix au m² du segment immobilier haut de gamme.
L’altitude influence de plus en plus les prix
L’étude de Knight Frank met également en évidence des différences selon l’altitude des stations.
Dans les destinations dont le village principal se situe sous 1 200 mètres, les prix des biens haut de gamme ont reculé de 1 % en moyenne sur un an. À l’inverse, ils ont progressé de 4,7 % dans les stations situées entre 1 200 et 1 499 mètres, et de 5 % dans celles implantées à partir de 1 500 mètres.
L’altitude n’explique cependant pas toutes les évolutions. À Méribel, dont le centre se situe autour de 1 450 mètres, les prix sont restés stables malgré la progression moyenne observée dans cette tranche d’altitude.
Cette distinction intervient dans un contexte de changement climatique. Knight Frank rappelle que les chutes de neige moyennes dans les Alpes ont diminué de 34 % entre 1920 et 2020.
Pour autant, l’altitude ne constitue pas le seul critère de valorisation. L’accès aux domaines skiables, la qualité des équipements, les services disponibles et les possibilités d’activités en dehors de l’hiver influencent également l’attractivité des biens.
Les stations de moyenne altitude disposent d’ailleurs d’un autre atout : leur attractivité estivale. Selon Benjamin Berger, directeur général adjoint de Cimalpes, partenaire de Knight Frank dans les Alpes françaises, des destinations comme Chamonix, Megève ou Morzine peuvent profiter de températures plus modérées en été pour attirer une clientèle tout au long de l’année.
La montagne séduit désormais bien au-delà de l’hiver
Autre évolution du marché immobilier alpin : les résidences de montagne ne sont plus uniquement destinées aux vacances au ski.
Selon Benjamin Berger, la demande de locations estivales progresse d’environ 10 % par an chez Cimalpes. Randonnée, vélo, activités de plein air ou encore télétravail contribuent à renforcer l’intérêt pour des séjours à la montagne pendant les mois d’été.
L’hiver reste néanmoins largement dominant dans l’activité du spécialiste de la location haut de gamme. Les séjours estivaux ne représentent encore que 15 % de sa clientèle locative et 5 % de son chiffre d’affaires, avec des tarifs généralement trois à cinq fois inférieurs à ceux pratiqués en hiver.
Chamonix fait toutefois figure d’exception : selon Cimalpes, environ 60 % de son occupation locative dans cette station se concentre sur la période estivale.
Pour les propriétaires, cette évolution élargit les périodes de location potentielles, même si les revenus dépendent toujours de la fréquentation de la station, de la qualité du bien et de ses conditions d’exploitation.
La perspective des Jeux olympiques et paralympiques d’hiver de 2030 constitue un autre facteur susceptible de soutenir le marché. Knight Frank évoque environ un milliard d’euros d’investissements prévus dans les Alpes françaises, notamment pour améliorer les infrastructures régionales.
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