Longtemps choisies pour leurs loyers plus doux, les villes moyennes ne sont plus épargnées par la crise du logement étudiant. Le Crous a logé 155 000 étudiants à la rentrée, mais ses résidences affichent complet et les demandes progressent de 5 % en un an. À La Rochelle, un studio se loue en moyenne 596 euros. À Poitiers, les petites surfaces bien placées partent en quelques heures. Reste la colocation, souvent choisie par nécessité davantage que par envie.

Longtemps considérée comme un compromis, la maison mitoyenne revient sur le devant de la scène. Plus abordable qu’un pavillon isolé, moins coûteuse à entretenir et souvent mieux située, elle répond aux nouvelles attentes des ménages. Télétravail, sobriété énergétique, proximité des services et budgets contraints renforcent son attractivité. Dans les villes moyennes et les périphéries, ce format compact séduit de plus en plus d’acheteurs.

La proposition de loi CHOC, adoptée au Sénat le 20 janvier, ambitionne de relancer fortement l’offre de logements en France. Elle fixe un objectif de 400 000 constructions annuelles d’ici 2030 et veut assouplir les règles pour les HLM, faciliter l’accession à la propriété et accélérer la transformation de bureaux ou zones commerciales en logements. Le texte renforce aussi le rôle des maires et place la rénovation énergétique au cœur de la stratégie.

Le PLF 2026 prévoit de ramener de 22 à 17 ans la durée nécessaire pour être exonéré d’impôt sur le revenu sur la plus-value réalisée lors de la vente d’une résidence secondaire. Les prélèvements sociaux resteraient toutefois dus jusqu’à 30 ans de détention. Cette réforme pourrait inciter davantage de propriétaires à vendre, notamment dans les zones touristiques, où les résidences secondaires sont nombreuses et les prix encore élevés.

Dans les zones tendues, près de 3 700 communes peuvent majorer jusqu’à 60 % la taxe d’habitation sur les résidences secondaires. Une surtaxe de plus en plus utilisée, qui représente une manne financière croissante pour les grandes villes. Mais son efficacité reste à démontrer : aucune baisse nette et durable du nombre de résidences secondaires ni remise massive de logements sur le marché n’a encore été constatée.

Le marché immobilier parisien se redresse doucement en 2026, avec un prix moyen autour de 10 470 €/m², soit +2 % sur un an. Les écarts restent toutefois très marqués entre les arrondissements, les petites surfaces restant les plus recherchées. Côté location, les tensions persistent avec des loyers toujours élevés et une offre rare. Paris confirme ainsi sa résilience, mais l’accès à la propriété demeure difficile pour de nombreux ménages.

L’investissement résidentiel atteint 2,5 milliards d’euros sur les neuf premiers mois de 2025, en hausse de 4 % sur un an. Mais le troisième trimestre marque un net ralentissement, notamment pour le résidentiel classique. Les investisseurs privilégient désormais les actifs gérés, comme les résidences étudiantes et le coliving, jugés plus lisibles et sécurisés. En 2026, la reprise dépendra surtout des taux de crédit, des contraintes énergétiques et de la tension locative.

Les impayés de loyers atteignent des niveaux inédits en Île-de-France, avec un taux de 3,5 % en octobre 2025 contre 0,9 % avant le Covid. Les retards de paiement se banalisent, tandis que les propriétaires renforcent leurs garanties et deviennent plus sélectifs. Cette méfiance détourne une partie de l’offre du locatif classique, accentuant la pénurie de logements et la pression sur les loyers, dans un contexte de pouvoir d’achat toujours fragilisé.

La décote des passoires thermiques est désormais bien visible sur le marché immobilier. Les logements classés F ou G se vendent moins cher que les biens mieux notés et sortent progressivement du parc locatif à mesure que les interdictions de louer se renforcent. Cette baisse de valeur crée toutefois des opportunités pour certains investisseurs, qui achètent avec décote, rénovent puis relouent ou revendent. La performance énergétique devient ainsi un critère central de valorisation.

La suspension de MaPrimeRénov’ depuis le 1er janvier 2026 plonge la rénovation énergétique dans l’incertitude. Faute de budget adopté, les nouveaux dossiers sont bloqués et ceux non validés avant fin 2025 restent en attente. De nombreux ménages reportent leurs travaux, tandis que les artisans redoutent un nouveau recul d’activité. Présentée comme temporaire, cette pause alimente le flou sur l’avenir du principal dispositif public d’aide à la rénovation énergétique.