Chez eux, on ne peut pas parler de crise ! Pas de repli pour l'immobilier de prestige : mieux, il renoue avec la croissance. En 2025, le segment, peu sensible aux taux, a totalisé 39,3 milliards d'euros de transactions selon l'étude annuelle de Belles Demeures dévoilée en juin. Avec près de 40 000 ventes, soit une hausse de 10 % du nombre de transactions par rapport à 2024, c'est la cinquième meilleure année de la décennie, où il est passé de 24 à 39 milliards.
Dans le détail et pour reprendre la structuration faite par Belles Demeures, le premium représente les 5 % de ventes les plus chères (soit 32,2 milliards), le luxe 5,3 milliards, et l'ultra-luxe 586 millions. « La dernière décennie n'a pas été un long fleuve tranquille », résume Thomas Lefebvre, vice-président data de Belles Demeures, dans Challenges. Trois transformations l'expliquent, énumère-t-il au podcast IMMO : « la fin de l'argent gratuit avec la hausse des taux, les changements dans la géographie résidentielle vers l'ouest de la France, et la concentration de la richesse ». « Les 10 % des ménages les plus aisés détenaient 40 % du patrimoine national en 2010, contre 48 % aujourd'hui », relève-t-il.
Une dynamique qui se poursuit au premier semestre 2026
Le secteur ne s'arrête pas là. La dynamique perdure au premier semestre de cette année. Chiffres à l'appui : Junot enchaîne après +50 % de croissance en 2025 ; Kretz affiche +15 % en valeur au premier semestre, après +80 % sur l'exercice écoulé, et s'étend vers la région vise et Marseille. Daniel Féau s'appuie sur un portefeuille de biens pesant 4,4 milliards d’euros. Plus prudent à Paris en début d'année, Barnes voit ses biens de plus de 3 millions d'euros progresser de 54 % en volume, après une correction des prix d'environ 10 % sur un an. L'ultra-luxe, lui, affiche une envolée des prix de 30 % depuis 2022, selon l'étude Belles Demeures. Sur la Côte d'Azur, l'agence observe toutefois un marché désormais majoritairement français.
D'ailleurs, qui achète le luxe en France ? Les acquéreurs restent français à 80-90 %, souvent âgés de plus de 45 ans, dans une logique patrimoniale. Les étrangers dans tout ça ? Leur retour est très net, porté par la sempiternelle attractivité du Paris haussmannien. Plus précisément, pour la ville lumière, ce sont les Américains qui sont la première nationalité étrangère non-résidente dans la capitale : 220 acquisitions (26 % des achats étrangers) entre février et avril 2026, selon les Notaires du Grand Paris. « L'ultra-luxe attire davantage d'étrangers (Américains, pays du Golfe), mais cela reste une minorité », nuance Lefebvre dans le podcast IMMO.
Cote d’Azur, l’Atlantique et la montagne à la fête
Mais Paris n'est pas pour autant la première dans ce marché du prestige. Avec 14 % des transactions, elle est désormais devancée par la Côte d'Azur et la Côte Atlantique, qui représentent toutes les deux 15 %. La recherche de verdure et des grands espaces est passée par là. Pour preuve : 60 à 65 % des ventes de prestige se concluent dans le Sud, la montagne affiche des prix en hausse de 10 % sur un an, et la Bretagne a tout bonnement doublé sa part (de 2 à 4 %). « On observe un effet de rattrapage et l'impact du réchauffement climatique qui rend le littoral breton de plus en plus prisé face aux températures du Sud », souligne Thomas Lefebvre. La capitale conserve toutefois son prix médian prestigieux, qui frôle les 2 millions d'euros, porté par le 16e arrondissement, là où les transactions Barnes dépassent les 14 000 €/m², contre 10 000 à 11 000 € pour la moyenne notariale.
Reste à savoir ce que réservera l'année 2027. « La politique pourrait jouer un rôle plus grand que les taux pour cette clientèle », avertit Thomas Lefebvre. La présidentielle et les législatives qui suivent font déjà frémir l'immobilier. Les issues de ces deux scrutins pourraient faire reporter quelques projets immobiliers si le résultat ne convient pas.
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