Préfectures, tribunaux, cités administratives, bureaux, logements : la liste est interminable. L’État est le premier propriétaire de France. Avec ses établissements publics, il occupe 96,7 millions de m² et plus de 31 000 terrains non bâtis. Dans les comptes, ce patrimoine est estimé à 73,6 milliards d'euros.
Dans un contexte de finances publiques sous tension, alors que ce parc vieillit et coûte cher à entretenir, le Parlement a adopté cet été la création d'un organisme public chargé de mieux le gérer. La loi a été promulguée le 18 août. Objectif : réduire de 25 % les surfaces de bureaux occupées d'ici à 2032, soit environ 5 millions de m², pour moitié par l'abandon de locations et pour moitié par la vente de bâtiments appartenant à l'État.
Pas question, pour autant, de tout vendre. Si l’État prévoit de céder certains biens, il veut également regrouper les administrations, abandonner certaines locations, densifier les bureaux et transformer les sites devenus inutiles. « Les bâtiments ne peuvent plus être le parent pauvre des services publics », a défendu David Amiel, ministre de l'Action et des Comptes publics, lors du débat au Sénat.
Pour lui, l’enjeu est autant budgétaire qu’écologique : rénover des bâtiments énergivores, contenir les dépenses et améliorer les conditions de travail des agents. Le nouvel organisme, détenu par l’État, deviendra propriétaire d’une partie des immeubles et les louera aux ministères et aux administrations. Il pourra financer les travaux grâce aux loyers versés, mais aussi par la vente ou la mise à disposition de biens devenus inutiles. « Elle ne privatise rien. Elle ne vend pas les bijoux de famille, mais permet leur valorisation », a insisté David Amiel.
Des bureaux trop grands, des bâtiments à rénover
Le parc immobilier raconte aussi une autre époque : celle de bureaux trop grands, parfois à moitié vides, et de services éparpillés sur plusieurs sites d’une même ville. Une organisation héritée d’avant le télétravail. Pour preuve : en 2024, dernier chiffre connu, les bureaux de l'État représentaient encore 25,25 m² par poste de travail, loin de la cible officielle de 16 m².
Autre chiffre : à l’été 2024, la direction de l’immobilier de l’État recensait 660 cessions programmées pour 2025, pour un produit prévisionnel de 260 millions d’euros. Il peut s’agir d’anciens bureaux, de maisons de fonction, de terrains ou d’immeubles administratifs devenus trop coûteux à entretenir.
Quelques risques...
Le problème est que les ventes ne suffiront pas à remettre à niveau le parc. Les besoins de rénovation énergétique et de maintenance ont été estimés entre 140 et 150 milliards d’euros d’ici à 2050. Or, les recettes attendues des cessions restent sans commune mesure avec ce besoin. « Le modèle, “céder pour entretenir”, se trouve dans une impasse à mesure que s’épuisent les biens les plus aisément cessibles », a alerté Claude Nougein, rapporteur LR du texte au sein de la commission des finances du Sénat. Les bâtiments les plus faciles à vendre sont souvent déjà partis. Restent des biens vacants, vétustes, mal situés ou très coûteux à reconvertir.
Reste le risque de l’éloignement des services publics. Regrouper des agents dans un site plus grand peut réduire les dépenses, mais aussi fermer un guichet de proximité ou contraindre les usagers à se déplacer. « Sans réforme structurelle, nous continuerons de financer dans l’urgence ce que nous n’aurons su entretenir dans la durée, au risque d’une lente dégradation de nos services publics », a prévenu la sénatrice Nathalie Delattre.
La réforme prévoit que les recettes tirées des ventes et de la gestion des bâtiments soient réinvesties dans l’entretien et la rénovation du patrimoine public. Dans les villes, leur usage dira si elles servent à remettre en état les sites conservés ou accompagnent surtout le regroupement des administrations et le recul des services de proximité.
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