À Marseille, Airbnb n'est plus un terrain de jeu sans règles. Fin septembre, le tribunal judiciaire a condamné les sociétés d'un investisseur actif sur les réseaux sociaux et de son épouse à 440 000 euros d'amendes. Elles exploitaient des locations touristiques sans respecter les règles imposées par la Ville. Cinq logements devront aussi retrouver leur usage d'habitation et revenir sur le marché locatif classique.
Des logements rendus à l'habitation
Direction le Panier, le centre historique de la cité phocéenne. Là, selon la Ville, quatre logements d'un petit immeuble avaient été transformés en meublés touristiques sans autorisation de changement d'usage. Deux autres se trouvaient rue Colbert, dans le centre-ville. Au total, trois sociétés liées au couple étaient poursuivies.
À l'origine de la procédure, la municipalité marseillaise avance que ces biens auraient généré plus de 1,3 million d'euros entre 2022 et 2025. Elle réclamait 1,5 million d'euros ; elle en a obtenu 440 000. « Cette nouvelle condamnation est une étape franchie et un signal clair : nous ne laisserons personne transgresser les règles », a réagi le maire de Marseille, Benoît Payan, dans un communiqué. « Se loger est un droit fondamental et personne ne peut se placer au-dessus de la loi pour s'enrichir au détriment des Marseillais. »
En face, l'investisseur a plaidé l'ignorance des règles. « On ne savait pas trop la procédure », a-t-il déclaré à propos du changement d'usage, selon le jugement cité par Le Figaro.
L'investisseur se présentait en ligne comme un « coach immobilier ». Il se vantait d'avoir gagné « un million d'euros en quatre ans » et de faire « du business, pas de la charité ». La réalité juridique l’a rattrapé.
Le Panier sous surveillance
Le Panier, justement, illustre la raréfaction des logements disponibles pour ses habitants. Ici, comme dans le quartier de Noailles, la vie se fait au rythme des arrivées de voyageurs. C'est dans ces quartiers touristiques que la municipalité concentre une partie de ses contrôles.
Marseille estime à 6 220 le nombre de logements « non en règle » parmi les meublés touristiques. Un chiffre qui recouvre des logements loués au-delà de la durée autorisée, d'autres proposés sans autorisation ou sans numéro d'enregistrement. Dès 2023, la Ville a créé un observatoire et une brigade, chargée d'identifier les annonces, d'envoyer des mises en demeure et de monter les dossiers transmis à la justice.
« La condamnation, à la fois de la société propriétaire et de la société exploitante, marque une étape importante dans le contrôle et la lutte contre la fraude aux meublés de tourisme », a estimé pour sa part Audrey Garino, adjointe au maire chargée du logement.
La compensation dès le premier logement
C'est dans cet esprit que, depuis avril 2025, la municipalité a fermé un peu plus la porte aux investisseurs qui veulent multiplier les locations de courte durée. Résultat : pour louer un bien touristique qui n'est pas sa résidence principale, il faut désormais obtenir une autorisation de changement d'usage, avec compensation dès le premier logement.
Concrètement, pour transformer un appartement en meublé de tourisme, le propriétaire doit recréer ailleurs un logement destiné à l'habitation. Il peut, par exemple, convertir un ancien local commercial.
La résidence principale reste à part. Son propriétaire peut la louer à des touristes, après déclaration, mais seulement pendant 90 jours par an.
Une sanction au goût d'avertissement
Dans le cas de ce « coach », la condamnation a valeur d'avertissement. Exploiter un meublé de tourisme sans autorisation a donc un coût. Le tribunal peut aussi exiger que l'appartement revienne sur le marché locatif, comme dans cette affaire.
Et l'addition pourrait s'alourdir. Le tribunal a ordonné la transmission du jugement au fisc : les profits, très élevés au vu des données d'Airbnb, n'apparaissaient pas dans les revenus déclarés du couple.
Marseille, de son côté, poursuit son combat. La Ville a déjà obtenu plusieurs décisions contre des loueurs illégaux. Celle-ci, par son montant et par le profil de l'investisseur concerné, a davantage de retentissement. Dans les vidéos qui vantent les revenus rapides de l'immobilier, il faudra désormais penser aussi au coût de la règle.
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