Qu'il semble loin, le temps où les candidats à l'achat recommençaient à y croire. Passé le coup de froid de 2023, les taux de crédit avaient baissé. Les banques avaient rouvert le robinet. Les visites repartaient, les agences retrouvaient des clients, les vendeurs un peu d'espoir.
Mais les temps changent et vite. Cette semaine, les regards se tournent vers un chiffre presque abstrait : 4,96%. C'est pourtant lui qui pourrait finir par peser sur le prix d'un appartement, d'une maison voire même d'une première chambre pour bébé.
Le signal venu de l'État
A Bercy, le ministre de l'Économie, Roland Lescure, se veut rassurant. « La signature de la France est solide », a-t-il assuré jeudi en présentant le budget 2027, promettant de reprendre le chemin de la consolidation budgétaire. Le marché, lui, a envoyé un autre message : l'État français doit désormais rémunérer bien davantage ceux qui lui prêtent.
L'OAT à dix ans, c'est-à-dire le taux demandé par les investisseurs pour prêter de l'argent à la France pendant dix ans, a atteint 4,96% jeudi en cours de séance. Du jamais-vu depuis 2002. Même pendant la crise financière de 2008, le taux français n'avait pas grimpé aussi haut.
Pour l'État, l'addition augmente. Pour les futurs propriétaires, les effets se rapprochent. Quand l'argent coûte plus cher, les banques peuvent temporiser, faire un geste pour garder les meilleurs profils, accepter de gagner un peu moins. Pas indéfiniment. À un moment, la hausse finit dans la mensualité de l'acheteur.
Les 4% à portée de main
Le mouvement est enclenché ? Oui. Selon le baromètre de Meilleurtaux au 1er octobre, sur vingt ans, les meilleurs dossiers peuvent encore décrocher un taux autour de 3,40%. Mais pour un profil seulement jugé « bon », le taux grimpe à 3,80%. Beaucoup de primo-accédants étirent leur emprunt sur vingt-cinq ans pour faire tenir la mensualité. Là aussi, les offres vont de 3,50% pour les plus solides à 3,93% pour les autres. Les 4% ne sont plus très loin.
Des décimales, mais pas un détail. Concrètement, sur un prêt de 200 000 euros sur vingt ans, passer de 3,40% à 3,80% fait grimper la mensualité d'environ 41 euros, hors assurance. À la fin du mois, c'est une ligne de plus sur le relevé de compte. Au moment de signer, cela peut être l'écart qui fait basculer le dossier.
Les projets se rétrécissent
En effet, les banques ne regardent pas seulement le prix du logement ou le salaire inscrit sur la fiche de paie. Elles vérifient aussi que les mensualités ne dépassent pas 35% des revenus du foyer, assurance comprise.
Quand le taux monte, ce seuil se rapproche. Il faut alors revoir la copie : moins de mètres carrés, une commune plus éloignée, des travaux remis à plus tard. Ou un projet qui reste dans un coin de la tête.
Les primo-accédants seront les premiers touchés. Pas toujours d'ancien logement à revendre, un apport souvent limité à quelques économies mises de côté pour les frais de notaire. Et, pour noircir encore un peu plus le tableau, leur emprunt doit souvent s'étirer : c'est parfois le seul moyen de faire entrer la mensualité dans le budget. Or les règles du Haut Conseil de stabilité financière imposent, sauf exception, de ne pas dépasser 35% d'endettement et de rembourser sur vingt-cinq ans au maximum. Et pour les dossiers les plus fragiles, l'assurance et les frais peuvent encore alourdir l'addition.
Les mieux armés d'abord
Pas question, pour les banques de fermer leurs portes. Mieux, elles continuent de se battre pour attirer les ménages qui présentent un dossier solide. Mais elles regarderont de plus près les revenus stables, l'apport et les comptes bien tenus.
Le retour vers 4% change la donne. Après avoir repris son souffle, le marché immobilier retrouve ses vieux réflexes : faire la part belle à ceux qui ont déjà de l'épargne et laisser les autres attendre. Pour beaucoup de ménages, acheter un logement ne coûtera pas seulement plus cher. Cela pourrait redevenir hors de portée. Et avec ces ménages, c'est tout le marché qui risque de ralentir à nouveau.
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