Sur un territoire d'environ deux kilomètres carrés, Monaco rassemble des habitants venus du monde entier. Selon le dernier recensement de l'Institut monégasque de la statistique et des études économiques (IMSEE), publié en mars 2026, la Principauté comptait 38 857 résidents en 2025, soit une hausse de 1,1 % en un an. Avec 144 nationalités représentées, un cadre de vie privilégié et un marché immobilier parmi les plus chers au monde, Monaco présente un profil résidentiel singulier.
- Les Monégasques représentent seulement un quart des habitants
- Un cadre de vie privilégié entre mer et montagne
- Un marché immobilier à plus de 57 000 euros le mètre carré
- L'âge des immeubles influence aussi leur prix
- Monaco face aux marchés immobiliers les plus chers du monde
- Des écarts importants derrière les prix moyens
Les Monégasques représentent seulement un quart des habitants
Selon l'IMSEE, les Monégasques ne représentent que 24 % de la population, soit 9 333 personnes. Ils constituent néanmoins la première nationalité de la Principauté, devant les Français (21,3 %), les Italiens (19,5 %) et les Britanniques (7,9 %). À elles seules, ces quatre communautés regroupent près des trois quarts des habitants.
Cette diversité internationale se retrouve dans la vie quotidienne, notamment dans les commerces, les établissements scolaires et les activités culturelles. Le recensement révèle également une population relativement âgée, avec une moyenne de 47,2 ans.
Parmi les nouveaux résidents majeurs arrivés entre 2023 et 2025 et toujours présents fin 2025, près d'un tiers vivaient auparavant en France, tandis que 18,9 % venaient du Royaume-Uni. Ces données concernent le pays de résidence précédent et non la nationalité.
L'attractivité de Monaco peut notamment s'expliquer par sa fiscalité. La Principauté ne prélève généralement pas d'impôt sur le revenu des particuliers, à l'exception notamment des Français concernés par la convention fiscale franco-monégasque. La suppression du régime fiscal britannique des « non-dom », en avril 2025, a également modifié la situation de certains contribuables fortunés au Royaume-Uni, sans qu'il soit possible d'établir un lien direct avec les nouvelles installations.
Un cadre de vie privilégié entre mer et montagne
Au-delà de ses avantages fiscaux, Monaco bénéficie d'une situation géographique recherchée, entre la Méditerranée et les reliefs des Alpes-Maritimes. La proximité de Nice, de son aéroport international et de la frontière italienne facilite les déplacements, tandis que le climat méditerranéen permet de profiter des activités de plein air une grande partie de l'année.
La Principauté dispose d'établissements scolaires internationaux, d'équipements culturels et sportifs, de commerces et d'une offre de restauration variée. Les quartiers présentent des ambiances différentes : Monte-Carlo concentre hôtels de luxe et boutiques prestigieuses, La Condamine conserve une vie de quartier animée autour de son marché, tandis que Fontvieille offre un environnement plus résidentiel, avec des espaces verts et un port de plaisance.
La sécurité, la qualité des infrastructures et la proximité des services constituent également des atouts pour les familles et les résidents internationaux.
Mais cette qualité de vie a un coût. Sur un territoire aussi restreint, la rareté du foncier limite les possibilités de construction et contribue à maintenir les prix immobiliers à des niveaux particulièrement élevés.
Un marché immobilier à plus de 57 000 euros le mètre carré
Selon l'Observatoire de l'immobilier 2025 publié par l'IMSEE en février 2026, le prix moyen estimé au mètre carré atteint 57 569 euros à Monaco, en léger recul de 1,4 % sur un an. Sur dix ans, il a néanmoins progressé de 41,8 %, selon la série historique recalculée par l'institut.
Les écarts restent importants selon les quartiers. Le Larvotto, qui comprend notamment le nouveau secteur de Mareterra, affiche les prix les plus élevés, avec 71 167 euros le mètre carré. Monte-Carlo dépasse les 54 000 euros, tandis que le Jardin Exotique et les Moneghetti, parmi les quartiers les moins chers de la Principauté, restent au-dessus de 40 000 euros le mètre carré.
En 2025, le marché immobilier monégasque a enregistré 493 transactions, pour un montant global de 5,9 milliards d'euros. Les reventes ont particulièrement progressé, avec 429 opérations, en hausse de 17,5 % sur un an.
L'âge des immeubles influence aussi leur prix
À Monaco, le quartier ne suffit pas à expliquer le prix d'un appartement. L'époque de construction et le standing des résidences jouent également un rôle important.
Selon l’IMSEE, l’ancienneté des immeubles joue un rôle important dans les prix immobiliers à Monaco. En 2025, le prix au mètre carré des logements construits avant 1940 est estimé à un peu plus de 42 000 euros, contre près de 66 000 euros pour ceux construits depuis 2020. Les logements récents affichent ainsi les prix les plus élevés, notamment en raison du standing des nouvelles constructions.
La progression n'est toutefois pas régulière. Les immeubles construits dans les années 1990 sont ainsi estimés à 45 767 euros le mètre carré, contre 55 529 euros pour ceux des années 1980. La localisation, le standing et les prestations peuvent donc peser davantage que la seule ancienneté.
Les programmes récents, comme Mareterra, Bay House ou L'Exotique, illustrent la montée en gamme du parc immobilier monégasque, avec des résidences offrant des équipements et des prestations haut de gamme.
Monaco face aux marchés immobiliers les plus chers du monde
Pour mesurer le niveau des prix monégasques, la comparaison avec d'autres grandes destinations de l'immobilier de luxe est révélatrice.
Selon le rapport The Wealth Report 2026 du cabinet Knight Frank, Monaco conserve sa place de marché résidentiel de prestige le plus cher au monde. En 2025, un million de dollars permettait d'y acquérir seulement 16 mètres carrés de logement haut de gamme, contre 23 mètres carrés à Hong Kong et 28 mètres carrés à Genève.
La Principauté devance ainsi d'autres destinations très recherchées par les grandes fortunes, comme Londres, New York ou Singapour.
Sa particularité tient aussi à la concentration des biens de luxe sur un territoire extrêmement réduit. La rareté du foncier, l'attractivité internationale et le niveau des prestations contribuent à maintenir les prix à des niveaux élevés.
Des écarts importants derrière les prix moyens
Les chiffres publiés par l'IMSEE ne reflètent cependant pas toutes les particularités du marché monégasque. Dans un même quartier, voire dans un même immeuble, les prix peuvent fortement varier selon l'étage, la vue sur la mer, la superficie ou les prestations proposées.
Un appartement situé en rez-de-chaussée et un penthouse avec terrasse à Monte-Carlo peuvent ainsi afficher des prix au mètre carré très différents. La rareté de certains biens et leur emplacement précis jouent également un rôle dans leur valorisation.
Les estimations de l'IMSEE reposent sur un modèle statistique intégrant notamment l'année de transaction, le quartier et la période de construction. Elles permettent d'analyser les tendances du marché, mais ne correspondent pas nécessairement au prix effectivement payé pour chaque logement.
Entre population cosmopolite, cadre de vie méditerranéen et immobilier de très haut standing, Monaco conserve ainsi un profil résidentiel à part, où l'emplacement et les caractéristiques de chaque bien restent déterminants.
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